Poput proizvoda koje smo odabrali? Samo FYI, možemo zaraditi novac od veza na ovoj stranici.
Koketirali ste s idejom o vlasništvu kuće. Možda je Zillow postao jedna od vaših najposjećenijih stranica ili ste se slučajno upustili na neke otvorili kuće IRL, izveli financijske scenarije na kalkulatoru hipoteke i pronađite radost u pretraživanju pločica uzorci. Ali sada se pitate kako doći od „volio bih jednog dana posjedovati svoju kuću“ da zapravo uzmem hipoteku, kupim dom i postavim te pločice podzemne željeznice.
Bez sumnje, kupovina kuće je ogromna financijska odluka - vjerojatno najveća u vašem životu. Iz poznavanja važne razlike između pretkvalificiranog i odobrenog do razumijevanja stvari poput nepredviđenih procjena i escrow, proces može biti zastrašujući. Dodajte tome emocionalni koturaljkaš koji pronalazi vaš dom iz snova i čeka da vam se javi ponuda.
Međutim, razbijanje postupka kupnje u kućama u korake čini ga mnogo upravljivijim. Evo, korak po korak, stručnog vodiča za kupnju kuće.
U ovoj se fazi pozicionirajte kao jak, kvalificiran kupac štedeći za predujam i dobivajući svoj kredit u obliku top-top oblika.
Financijska slika svakog kupca bit će jedinstvena. Da, kreditni rezultat od 740 ili više nagrađuje vas najboljim kamatama i odustaje od pada Uplatom kuće od 20 posto ili više uštedjet ćete od plaćanja privatnog hipotekarnog osiguranja, ili PMI. (PMI obično košta 0,5 posto do 1 posto cjelokupnog iznosa zajma na godišnjoj razini, iako se najčešće plaća kao mjesečna premija. PMI pružaju privatne osiguravajuće kuće, ali dogovorio ih je vaš zajmodavac.) Ali, dišite lako: i dalje možete kupiti kuću s mnogo nižim kreditnim rezultatom i daleko manjim iznosom predujma. Kao jedan primjer - jer vani postoji mnoštvo opcija zajma [NAPOMENA: POVEZANE S OSTALIM PRIRODIMA O PAKETU] - vaš kreditni rezultat može biti niži od 500 za FHA zajam (državna hipoteka osigurana od strane savezne stambene uprave) sve dok odložite 10 posto, ili može biti 580 ako smanjite 3,5 posto, objašnjava Ignacio Rodriguez s agencijom za nekretnine Westside u Malibuu u Kaliforniji. S konvencionalnim zajmovima ciljat ćete na kredit od najmanje 620.
Ideja ovdje? Ne daj da savršeni bude neprijatelj dobra! Rast tržišta mogao bi vas nadmašiti ako čekate godine da sakupite dovoljno za 20% predujma na vašem štednom računu ili da vaš kreditni rezultat poraste u izvanrednu kategoriju.
Bez obzira na to je li vaš cilj za predujam 3,5 ili 20 posto, novac želite početi štedjeti što je prije moguće. "U idealnom slučaju to je na računu koji zarađuje", kaže New York City Broker Lindsay Barton Barrett Douglasa Ellimana.
Razmislite o razgovoru s financijskim savjetnikom o svojoj strategiji za otplatu zajma s visokim kamatama, a istovremeno štedite za dom. Ovisno o tržišnim uvjetima, ima apsolutnog smisla kupiti dom prije ostalih dugova -Hm, ti neugodni studentski zajmovi! - isplaćuju se tako da možete graditi kapital i imati imovinu koja s vremenom može cijeniti vrijednost, kaže Barton Barrett.
Što se tiče kredita, imate pravo, po zakonu, do a besplatno kreditno izvješće svake godine. Ovo izvješće zapravo vam neće dati rezultate (koji se mogu razlikovati između tri biroa), ali pomoći će vam da utvrdite sve što povlači vaš rezultat. Jedna peta osoba ima pogreške u njihovoj kreditnoj sposobnosti izvješćeprema saveznoj trgovinskoj komisiji, tako da ćete morati otkriti bilo kakve pogreške prije nego što počnete kupovati hipoteku. Možete zadržati kartice na svojim stvarnim kreditnim rezultatima pomoću besplatnih internetskih tragova rezultata poput Credit Karme. Ili, mnoge banke i tvrtke s kreditnim karticama imaju besplatne pratioce kreditnih bodova integrirane u mrežni račun.
Sada je i dobro vrijeme da svoj kredit dodijelite malo TLC-u. Dosljedno plaćanje na vrijeme je najbolja stvar koju možete učiniti za svoj kreditni rezultat. Možete ga brzo povećati tako što ćete platiti saldo na kreditnoj kartici tako da upotreba na svakoj kartici nije veća od 30 postotak - to znači da ako imate ograničenje od 1000 USD, držite svoj saldo ispod 330 USD kako biste vjerovnicima dokazali da ne pretjerate sami.
Prije nego što počnete gledati po kućama, morat ćete nabaviti račun predkvalifikacijsko pismo, u kojem stoji da je zajmodavac uvjetno spreman posuditi vas do određenog trenutka. To signalizira agentima za prodaju nekretnina da ozbiljno kupujete, a ne samo da kuće gledate radi zabave. Pismo predkvalifikacije također će vam pomoći da odredite proračun i suzite koje će kuće biti u vašem cjenovnom rangu, kaže New York City agent za nekretnine Rebecca Blacker s Warburg Realtyjem.
Nešto što treba imati na umu: Predkvalificirani je dječji korak prema zajmu. Izvješćujete podatke o svom kreditnom rezultatu i svom prihodu, a zauzvrat, zajmodavac će vam dati ideju koliko možete sebi priuštiti. Međutim, ako je unaprijed odobren mnogo je temeljitiji postupak i približit će vam se završnom stolu: tada su provjereni ti podaci o vašem prihodu i kreditnim rezultatima. Više o tome, u nastavku.
Zamislite svog agenta za nekretnine kao kapetana vašeg tima za kupovinu kuća. Zbog toga ćete htjeti angažirati agenta koji može uputiti preporuke za hipotekarne posrednike, odvjetnike za nekretnine i stručnjake za inspekciju domova, kaže agent New York Cityja Kemdi Anosike Warburg Realtya. "Ono što je najvažnije, potreban vam je agent za prodaju nekretnina koji će vas saslušati i razumjeti vaše potrebe", kaže Anosike.
Oh, i pogodite što? Vjerojatno nećete biti spremni za plaćanje svog agenta za nekretnine. Prodavatelj je onaj koji najčešće pokriva provizije za kupčeve i prodajne agente, objašnjava Joan Pallone, prodavačica Pallone i suradnici u Broomfield-u, Colorado. Postoje rijetki izuzeci kada bi kupac platio proviziju svog agenta, primjerice kada kuću prodaje kuću.
Pozicionirat ćete se kao jakog kupca ako vam je prethodno odobreno hipoteka prije započinjete lov na kuće i stavljate ponude. "Često su" savršeni domovi "na tržištu manje od nekoliko dana", kaže Stevie Rangel, agent tvrtke Compass iz Los Angelesa, California. Ne želite brbljati kako biste dobili prethodno odobrenje dok drugi kupci predaju ponude. Mnogi prodavači neće zabavljati ponude od potencijalnih kupaca koji još uvijek nisu dovršili svoje financiranje.
Tijekom ovog koraka, koji je formalniji i temeljitiji od predkvalifikacije, predat ćete svom zajmodavcu puno dokumenata, poput W2-ova, paystub-ova, bankovnih izvještaja i poreznih prijava. Organizirajte svoje papire i spremni za rad.
U ovoj fazi imate na umu proračun i obavijestili ste svog agenta za nekretnine što je važno vi u pretraživanju kuće - bilo da je to veliko dvorište za vašeg psa, kratko putovanje do posla ili šetnja ormar.
Dok obilazite kuće ili idete otvarati kuće, ponesite bilježnicu u kojoj ćete pratiti prednosti i nedostatke svakog objekta. To je teško, ali nemojte vas ometati nedostaci koje je moguće lako popraviti, poput Cookie Monster-plave spavaće sobe ili dosadnih svjetiljki s kaputama graditelja. Obratite pažnju na stvari koje ćete teže riješiti, poput pritiska vode i količine prirodne svjetlosti.
To bi mogla biti ljubav na prvom domaćem putovanju ili biste trebali razgledati nekoliko desetaka domova prije nego što pronađete pravi. Prosječni kupac obično pregleda 10 domova tijekom razdoblja od 10 tjedana, navodi A izvješće od Nacionalnog udruženja nekretnina.
Unaprijed ste odobrili hipoteku i vaš je agent za nekretnine pronašao nekretninu koju volite. Vrijeme je za ponuditi!
Vaš agent za prodaju nekretnina imat će "sitnice" koje prikazuju koje su se kuće u okolici prodavale i koje će vam pomoći informirati vašu ponudu. Kaže da će kupci koji prvi put budu kupljeni bespotrebno brinuti o tome da li će platiti previše novca za kuću, kaže Angela Carrasco, agent za nekretnine sa sjedištem u Los Felizu u Kaliforniji. A uobičajena greška koju kupci prvi put čine je previše, upozorava Daniele Kurzweil, licencirani prodavač nekretnina s Friedmanovim timom u Compassu u NYC-u. Čak i ako ste čuli kako vaše tržište favorizira kupce, vjerojatno još uvijek ne želite doći ispod cijene. "Problem s ovom taktikom je što vas prodavač neće smatrati ozbiljnim", kaže Kurzweil.
Ali postoje sigurnosni načini da se osigura da ne preplaćujete, objašnjava Carrasco, sve dok se ne odričete nepredviđenih situacija. "Realnost je da se posao neće zaključiti, što znači da zajmodavac neće odobriti zajam, ako dom se ne procjenjuje", Kaže Carrasco. (Više o izvanrednim situacijama i procjenama uskoro!)
Ako se zaista zaljubite u dom i nalazite se na konkurentnom tržištu, svoju ponudu zasladite pismom kupca, što vam pomaže da izrazite zašto ste se osobno zainteresirali za dom, kaže Beatrice de Jong, prodavačica u Los Angelesu i potrošački trendovi stručnjak na Otvorena vrata. "Pisma s najboljom ponudom usredotočuju se na aspekte kuće koje volite. Pohvalite prodavače na njihovim ukusa ili načina na koji su održavali dom i pokažite im da se zalažete za nesmetano zatvaranje ", ona kaže.
Kada dajete ponudu, prodavatelju će obično trebati "zaraditi novac" kako bi mogao sklopiti ugovor. "Deponirani novac je znak dobre vjere u ime kupca da se ozbiljno odnosi prema kući i da je voljna ubaciti malo kože u igru", kaže Salt Lake City, američki grad u Utahu Jen Horner s RE / Max Mastersom. Količina potrebnog potrebnog novca može se razlikovati u zavisnosti od ugovora, preferencija prodavatelja, kao i od grada ili države, objašnjava Horner. Depozit će obično pasti između 1 i 5 posto kupoprodajne cijene kuće, kaže ona. Kupac može dobiti svoj ozbiljni novac ako prodaja ne prođe zbog razloga navedenog u nepredviđenim ugovorima. Neki uobičajeni nepredviđeni ugovori koji štite kupce, omogućujući im da odustanu od kupnje, odnose se na inspekcije doma, financiranje koje propadaju i ocjene kuća koje su preniske.
Nakon što napravite ponudu, prodavatelj će prihvatiti, napraviti kontrafer ili ga izravno odbiti.
Jednom kada prodavač prihvati vašu ponudu, vrijeme je za pregled kuće. Gotovo sve ponude uključuju "slučajne slučajeve inspekcije" koji omogućuje kupcu da odustane od posla ako postoje značajni problemi u nalazima inspekcije.
Inspektor će tražiti sve vrste problema koje dom može imati, od temelja pa sve do krova, uključujući stvari poput neispravnog ožičenja ili znakova rasta plijesni.
Kućni inspektori traže probleme koji bi mogli predstavljati problem sigurnosti, ali oni se ne bave kozmetičkim pitanjima. Oni će prijaviti nešto poput pukotine u naselju, ali neće zabilježiti neuredan posao boje.
Kupci plaćaju kućne preglede većinu vremena, objašnjava Realtor Kelly Malloy, s Windermere nekretninama u Seattlu. Preporučuje dodavanje opsega kanalizacije koji pregledava vanjski vodovod. Zajedno, ovo košta između 700 i 800 dolara, ali može varirati ovisno o vašem tržištu ili veličini kuće.
Ovisno o vašem ugovoru, vi - kupac - možete zatražiti da prodavatelj izvrši popravke na temelju inspekcije ili vam dati kredit kako biste mogli popravke završiti. Prije nego što dođete do stola za zatvaranje, predate svoj novac i potpišete papire, imat ćete priliku izvršiti posljednji korak kako biste bili sigurni da je sve što je trebalo popraviti riješeno. Ako je moguće, zakažite to nakon što se prodavači presele - samo u slučaju da pokretači uzrokuju bilo kakvu štetu.
Ponekad, međutim, posao propadne - možda se previše crvenih zastava pojavio tijekom inspekcije kuće i prodavač je voljan ili sposoban obaviti posao, objašnjava Malloy. Iako bi moglo malo zakucati, vjerujte procesu, savjetuje ona. Vaš je dom vani!
Slijedi procjena koja je potrebna ako uzimate hipoteku, ali je moguće odustati od gotovinskog posla. Tijekom toga, ovlašteni procjenitelj dolazi do kuće i obavlja temeljit prolazak kroz kuću kako bi utvrdio koliko vrijedi. Vaš procjenitelj gleda na ono što su slične kuće u susjedstvu nedavno prodane, kao i sve obnove ili nadogradnje koje su možda imale dodatnu vrijednost doma i uzimajući u obzir stanje u kojem se nalazi nekretnine. U osnovi, procjenitelj pokušava osigurati da pogodna cijena bude fer ne samo za kupca i prodavatelja, već i zajmodavca. Ako procjena dođe niže od ugovorene cijene, zajmodavac neće odobriti zajam.
Čak i u situaciji s višestrukim ponudama, vlasnik mora imati na umu procjenu, objašnjava Brandy Grell, Suradnik na RE / MAX profesionalci u Stillwateru, Minnesota. Ako nudite 230 000 USD, a vrijednost kuće iznosi 210 000 USD, dodatnih 20 000 USD potrebno je povećati. "Banka će pozajmljivati samo onu vrijednost za koju vjeruje da dom vrijedi", kaže Grell.
U ovom se trenutku moglo odigrati nekoliko scenarija. Najbolji scenarij za kupce? Prodavač ponovno pregovara tako da prodajna cijena bude u skladu s ocjenom. Druga je mogućnost da uložite više novca u predujam kako biste nadoknadili jaz između onoga što je dom procijenio i onoga što kupujete. Također, nepredviđena domaća procjena u vašem ugovoru omogućava vam da se udaljite od posla ako vam procjena bude niža, a vi ćete dobiti svoj zarađeni novac.
Stavite šampanjac na led: nalazite se u kući. Međutim, možda će vam trebati nešto duže nego što ste očekivali. U prosjeku je potrebno 45 dana zatvaranja stambenog kredita, prema tvrtka za kreditni softver, Ellie Mae, ali o jedan od tri zatvaranja kasni. Neuspjesi koji mogu odbaciti datum zatvaranja ili zahtijevati odgodu mogu uključivati probleme inspekcije ili ocjene ili fluktuaciju kredita koja mijenja uvjete zajma. To možete izbjeći ako ne radite ništa što bi utjecalo na omjer kredita ili duga prema primanjima, poput povećanja kreditne kartice ili uzimanja kredita za automobil.
Najmanje tri radna dana prije zatvaranja dobit ćete "Završno otkrivanje, “Dokument od pet stranica koji uključuje uvjete vašeg zajma i popis naknada povezanih s zatvaranjem.
Troškovi zatvaranja obično iznose oko 2 do 5 posto zajma, tako da ako kupujete kuću za 250.000 dolara, očekujte da će se troškovi zatvaranja kretati od 5.000 do 12.500 dolara. To možete platiti iz svog džepa ili ćete ga možda moći ubaciti u svoj zajam, ali imajte na umu ako to učinite, platit ćete kamate na njega. Neki od uobičajeni troškovi zatvaranja uključuju naknade za procjenu, osnivanje zajma, traženje naslova, plus unaprijed plaćeni troškovi poput poreza na imovinu, osiguranja vlasnika kuća i kamata do dospijeća prve isplate.
Na zatvaranju ćete potpisati sve potrebne dokumente za svoju hipoteku, uručiti blagajnički ček na svoj predujam i druge naknade i primiti ključeve od vašeg novog mjesta. Neke države zahtijevaju da odvjetnik bude uključen u transakcije nekretninama ili bude prisutan pri zatvaranju. Kupci će često odabrati da rade s odvjetnikom kao dodatna zaštita ako prodaja ima komplikacija, poput kupnje kuće u poplavnom području ili kupnje isključene kuće.
Ovisno o uvjetima kredita, možda će vam trebati i postavljanje depozitnog računa. To u osnovi drži vaš novac dok ne dođe do dospijeća, a u kontekstu hipoteka to bi se i moglo koristiti plaćati stvari poput poreza na imovinu, osiguranja vlasnika kuća i naknada HOA, objašnjava Nora Apsel, suosnivačica u Morty. Banka od vas naplaćuje depozit za plaćanje unaprijed, a zatim mjesečno plaćate na račun u toku trajanja vašeg zajma, kaže Apsel. To pojednostavljuje plaćanje, ali također pomaže u zaštiti zajmodavca tako da vaš dom nije isključen zbog neplaćenog poreza na imovinu, poput ovog koji je izgubio svoj dom za neplaćanje 8,41 USD!
Jednom kada zatvorite vrijeme je da sabljastite šampanjac i razvučete prostirku za dom „slatki dom“. Vi ste vlasnik kuće!
Iz:Marie Claire US
