Znate da želite kupiti dom - jednostavno niste sigurni odakle početi. I ne čudi: Kupnja vašeg prvog doma može biti dug, zastrašujući proces, prepun grubih stvari poput matematike, pravnih dokumenata i konkurencije. Ali ne bojte se: kupci koji prvi put poput vas to rade stalno, i mi ćemo vas provesti kroz postupak.
Prvo morate biti sigurni da ste emocionalno i financijski spreman kupiti dom. Nadamo se da ste proteklih nekoliko godina proveli u čvrstom financijskom stanju - to znači zarađivati stalnog dohotka, štedeći za predujam i poboljšajte svoju kreditnu sposobnost kako biste se mogli kvalificirati za hipoteku.
Ne ulazite u otvorene kuće prije nego što budete službeno spremni kupiti, samo da biste osjetili tržište i ono što volite i ne želite. Ali nakon što se vaše financije raspodijele, vrijeme je da započnete ozbiljno.
Ako iznajmljujete, započnite pretragu otprilike šest mjeseci prije isteka vašeg najma, kaže Marie Presti, vlasnica / posrednik u Presti grupa u Newtonu, Massachusetts. „Za prosječnog kupca kuće potrebno je dva do tri mjeseca da pronađe nekretninu, a nakon što stavite ponudu, to je još šest do osam tjedana“, kaže ona. Međutim, na tržištima s puno konkurencije i malo zaliha potraga može potrajati i dulje.
Dobro je započeti s prvim razredom kupca kuća, koji će vas upoznati s postupkom, kao i nekim pouzdanim stručnjacima za nekretnine u vašem području. "Definitivno razmislite o pohađanju početne nastave kod kuće kako biste naučili koliko možete, tako da nije tako zastrašujuće", kaže Presti. Dovršavanje takve klase ionako je zahtjev prvih programa zajma za kupce kuća, pa je dobro rano je dobiti pod svojim pojasom.
Otprilike u ovo vrijeme pokrenut ćete sastavljanje tima za nekretnine, počevši od kupčevog agenta i hipotekarnog zajmodavca. (Kasnije će vam trebati i advokat za nekretnine, kućni inspektor i agent osiguranja.) Pitajte oko, čitajte procjene nekretnina na Zillow ili Trulia, ili provjerite ima li vaš predavač preporuke za kupca agent. Ako volite i vjerujete svom zastupniku, oni vas mogu općenito voditi prema drugim lokalnim profesionalcima s kojima su radili u prošlosti, od kreditnih službenika do agenata osiguranja.
Državni zakoni se razlikuju, ali agent kupca će zastupati vaše interese u vašoj kućnoj potrazi i pregovarati u vaše ime, i obično od prodavatelja primite smanjenje provizije kad konačno kupite kuću (što znači da ih ne plaćate direktno). Odaberite nekoga s dubokim razumijevanjem lokalnog tržišta - i koga vjerujete da će paziti na vas.
Započnite s kratkom konzultacijom s agentom kako biste bili na istoj stranici - oni moraju znati što tražite. Presti svojim novim kupcima daje domaće zadatke, upućujući ih da smisle popis najboljih pet „must-have-a“ - neprimjerenih ima dom koji apsolutno treba imati, a koji se može kretati od središnjeg zraka do određenog grada ili mjesta - i tada odrediti prioritete ih. "A ako kupujete nekretninu s nekim drugim, oni bi trebali isto raditi zasebno, a vas dvoje biste se trebali sastaviti i kombinirati taj popis u jedan popis prioriteta", kaže ona. "To može potrajati tjednima i tjednima."
Zatim im Presti poručuje da sastave rangirane popise svojih pet najboljih stavki "liste želja" - i objedine ih dva popisa zajedno. Osim ako se vas dvoje znatno preklapaju, ovaj će popis često sadržavati kombinaciju istrebljenih must-have-ova iz prvog para popisa. Ali svaka značajka na kojoj možete ostati fleksibilni otvara vam više potencijalnih domova - i raspona cijena.
Popis ovih kriterija pomoći će vam da ostanete usredotočeni na ono što vam je stvarno važno dok gledate kuću, kaže Presti. "Ako ljudi samo počnu gledati kuće, a nemaju pripremljeni popis, ulaze i ako ima lijepu kuhinju, odjednom misle da je to sjajno. Gledaju kozmetiku, a to bi trebalo biti jedno od posljednjih stvari na koje bi se trebali usredotočiti ”, kaže ona.
"Prvo, pogledajte ispunjava li vaše kriterije, što je za vas važno. Drugo, strukturni aspekti - koliko su stari peć, krov, prozori - prije nego što počnete gledati ima li perilica za rublje od nehrđajućeg čelika “, kaže Presti. "Budući da kao vlasnik kuće, u bilo kojem trenutku možete apsolutno promijeniti unutrašnjost kuće ili stan. Posjedujete ga i uvijek ga možete popraviti s vremenom. Ali ne možete podići kuću i maknuti je od prometne ulice. "
Također biste trebali dobiti odobrenje za hipoteku prije nego što započnete posjećivati domove. Kao prvo, ako odmah pronađete kuću iz snova, možda ćete propustiti dok tragate za financiranjem. Ali to će vam također pružiti realna očekivanja o tome što si možete priuštiti. "Obično vam predlažem da to učinite rano, jer može biti iznenađujuće i uznemirujuće kad kupac napokon ode do zajmodavca i zatraži pretprihvaćaju i otkriju da im je kreditni rezultat niži nego što su mislili ili nemaju kupnu moć koja im je potrebna ", Presti kaže.
Usporedite nekoliko različitih zajmodavaca i hipotekarnih proizvoda na mreži, uključujući one koje nude lokalne kreditne unije ako ispunjavate uvjete i prvi kredit za kupce kod kuće koji nudi državna agencija za financiranje stanovanja.
Za prijavu za hipoteku trebate prikupiti prtljage, porezne prijave i drugu financijsku dokumentaciju. Čuvajte ih u mapi tijekom trajanja kućne pretrage jer ćete ih morati ponovo dostaviti kad finalizirate hipoteku (ili ako vam istekne 90-dnevno pred-odobrenje).
S agentom kupca na vašoj strani i pismom s prethodnim odobrenjem u ruci, sada ste spremni loviti popise i pretraživati zemlju za vaš dom iz snova - i napravite ponudu, ako je pronađete.
Kad pronađete pravu kuću, agent će vam pomoći napisati i poslati ponudu. Dobar kupac agent će pokušati otkriti neke pojedinosti o prodavaču koje bi mogle poboljšati vaše šanse (i odrediti) trebate li predati osobno pismo i) i dobro će poznavati lokalno tržište kako bi osigurala da je vaša ponuda konkurentna.
"Zadatak vašeg agenta je da otkrije motivaciju prodavatelja, postoje li druge ponude i što je prodavaču važno kada gleda ponude", kaže Presti. S tim informacijama možda ćete svoju ponudu učiniti na malo privlačnijom na male načine. "U mnogim slučajevima oni će naučiti da je novac važan, ali to nije jedina stvar. Možda im je stvarno važno da se neki dan zatvore. "
Obično trebate uz ponudu ponuditi i depozit zaraditi novac, što može biti od 1.000 do 10.000 USD ili više. Taj se novac primjenjuje na kupoprodajnu cijenu ako je vaša ponuda prihvaćena, a vraća vam se ako ne, ali ako na kraju prekršite uvjete prihvaćene ponude, nestaće.
Uzmi to od mene, zato što ponuda treba puno duha: obavezuješ se platiti stotine tisuća dolara, tako da ti se zaista treba svidjeti - možda ljubav - mjesto. U isto vrijeme, sasvim je moguće da će vaša ponuda biti odbijena. Mi zaljubiti se u i licitirati za tri kuće tijekom godine dana prije nego što je naša četvrta ponuda konačno prihvaćena; svako je odbijanje bilo pogubno.
Judy Alexander, agentica Higgins grupe u Lexingtonu, Massachusetts, rekla je da su neki njezini kupci nadmašili 10 ili više puta prije nego što su napokon bili uspješni - svaki od njih svojih napornih razočaranje. "To je agonija", rekla je. „Najveći dio [ovog posla] je socijalni radnik. Nisu sve nekretnine. "
Sarah Korval, koja je 2016. kupila kuću sa suprugom Scottom, kaže da to zaista postaje stvarnost. „Bilo je puno pokretnih dijelova koji su započeli kretanje odmah nakon što smo stavili u našu ponudu. Bio je to vrtlog ”, rekla je. "Također se dogodilo da je ponuda prihvaćena u tjednu kad smo odlazili na godišnji odmor, pa smo morali voditi posao iz nacionalnog parka s lošom uslugom. Pokušaj da se naredba za žurbu stavi na radonski test kada ne možete čuti osobu s druge strane ne pomaže vašem krvnom tlaku. "
U normalnim tržišnim uvjetima, vaša ponuda trebala bi sadržavati slučajne slučajeve koji će vam omogućiti inspekciju doma u roku od tjedan dana ili manje od prihvaćene ponude. To vam omogućuje da odustanete od kupovine ili pregovarate o cijeni ako se kod kućne inspekcije pojave prethodno nepoznati problemi.
"Kućni inspektor pregledat će strukturno i mehaničko stanje kuće", kaže Jorge Colon, voditelj programa u Mentori u kući, program neprofitne organizacije Allston-Brighton Development Corp. u Bostonu.
Nisu sveprisutni, ali kućni inspektor općenito vas može upozoriti na očite probleme ili potencijal mjesta koja će trebati detaljniji pregled stručnjaka, poput inspektora ili štetočina inženjer. Inspekcija u prosjeku iznosi oko 300 do 500 dolara, i trebalo bi trajati nekoliko sati. Ako to možete, dobra je ideja zasjeniti inspektora kako bi saznao više o kući.
"Kućni inspektor reći će vam, na primjer, ako je potrebno u bliskoj budućnosti zamijeniti sustav grijanja ili krov, a oba bi to mogla biti skupa popravak", kaže Colon. Ako ste uključili nepredviđene inspekcije, možete upotrijebiti izvještaj inspektora da odlučite želite li pregovarati ili čak odustati od transakcije bez gubitka depozita. "Međutim, ono što vam kućni inspektor ne može reći je da li trebate kupiti kuću ili ne", dodaje Colon. "To ovisi o kupcu."
Na vrućem tržištu kupci koji se prvi put mogu boriti da budu u korak s kupcima gotovine i mogu se osjećati pritiskom da odbace nepredviđene slučajeve iz svoje ponude - poput slučajnih slučajnih inspekcija. "Mislim da moraš biti pravi kauboj da bi to učinio, mislim to", rekao mi je Alexander. "Ali s druge strane, ako želite biti u tijeku, prodavači obično ne žele prihvatiti ponudu u nepredviđenom slučaju ako je uključeno više ponuda."
Jedan od načina na koji Aleksandar predlaže da se to riješi na konkurentnim tržištima jest ugurati se u kućni pregled između otvorene kuće i kada dođe do svih ponuda, obično nekoliko dana kasnije. „Drugi je vratiti se kući i pregledati kuću drugi put prije dospijeća ponude, a ovaj put s dobro poznatim izvođačem ili prijatelja koji je u poslu koji može povećati grijanje, elektriku, vodovod, glavne sustave u kući ", rekla je rekao je.
Debelo crijevo upozorava na odustajanje od nepredviđenih inspekcijskih slučajeva, osim ako nemate sredstva da pokrijete neočekivane popravke. "Prilikom pisanja ponude provjerite jesu li uključeni uvjeti i uvjeti za vas realni", rekao je. "Ne dopustite da vas konkurentnost tržišta natjera na donošenje emocionalnih odluka."
Nakon što ste pregledali dom i nakon pregovora obje strane spremne za nastavak, vrijeme je za potpisivanje konačnog ugovora koji se često naziva kupoprodajni ugovor (P.S). Ovdje će biti utvrđeni krajnja otkupna cijena, datum zatvaranja i ostali pravni detalji o prodaji. Može uključivati dodatne slučajeve koji štite vas ili prodavatelja: na primjer, hipotekarni slučaj će vam omogućiti da odustanete ako ne možete osigurati financiranje.
Nakon što se P&S potpiše, vrijeme je da završite financiranje. Podnijet ćete konačni zahtjev za hipoteku - osvježiti raniju prijavu, s novim ispravama plaćanja i bankovnim izvodima - za rigoroznije osiguravanje kredita. Tijekom ovog razdoblja zadržite kreditnu sposobnost jer ne želite da iznenadno pucanje kreditne kartice smanji kreditni rezultat i zabrlja vaš zahtjev za hipotekom.
Otprilike u ovo vrijeme vaš zajmodavac će obično angažirati procjenitelja koji će procijeniti vrijednost nekretnine. To će koštati oko 300 do 400 dolara, iako se to može povećati za vaše troškove zatvaranja. Ako licitirate preko tražene cijene, to može biti malo uznemirujuće, jer trebate procjenu da biste došli blizu ili iznad ugovorene kupoprodajne cijene - zajmodavac vam ne želi posuditi više novca nego što je mjesto vrijedan.
Sada kada radite s dovršenim podacima, kupci su to često točke zaključavanja s kamatnom stopom od 30 ili 45 dana - dovoljno dugom da držite sve brojeve na mjestu do zatvaranja datum. (Međutim, kamatne stope možete odlučiti u bilo kojem trenutku ovog postupka - vaš kreditni službenik možda će vam biti u mogućnosti savjetovati u vezi s tim.) sada će vam također moći dati točnu procjenu troškova zatvaranja i bilo kojeg poreza na osiguranje ili poreza na imovinu koji ćete morati platiti unaprijed (za iduću godinu) na zatvaranje.
Govoreći o osiguranju vlasnika kuća, morat ćete ih nabaviti prije nego što budete u mogućnosti zatvoriti kuću - banka neće vam predati stotine tisuća dolara bez potvrde da je ulaganje osigurano. Vaš realtor možda može preporučiti lokalnog agenta osiguranja ili ako ste zadovoljni sa osiguranjem automobila, možete ih pitati o povezivanju automobilskih pravila i pravila vlasnika kuća za popust. Ako imate dvojbe, potražite neovisnog agenta koji može kupovati oko sebe za najpovoljnije cijene i pokrivenost u vaše ime.
Neposredno prije zatvaranja imat ćete priliku izvršiti posljednji prolazak kroz kuću kako biste bili sigurni da je prazan, čist i manje ili više netaknut - ona ista kuća koju ste pristali kupiti. Napetosti su u ovom trenutku možda velike, ali nijedna strana ne želi da sporazum sada propadne, tako da se nadamo da će se svi detalji o prisluškivanju moći razraditi. (Naš je prodavač pokušao ostaviti ogroman, ružan komad namještaja iza sebe - nismo ga imali.)
Postupci zatvaranja razlikuju se, ali općenito ćete se sastati s prodavateljem, nekretninama i odvjetnicima kako biste potpisali djelo - i dodali svog Johna Hancocka u stotinjak drugih pravnih oblika. Vaš agent ili odvjetnik mogu vam objasniti sve što ne razumijete - u redu je postavljati pitanja. Na kraju, to je prilično velika stvar.