Tko od nas nije zabavljao vizije kupovine kuće u nevolji, popravljanja i prodaje za zgodnu zaradu? Emisije HGTV čine da to izgleda jednostavno lako - a i zabavno. Ali čak i veterani tih emisija i profesionalci s velikim džepovima ponekad borba da zaradite novac lebdeći kuće- ili barem dovoljno da se isplati stresa i gnjavaže.
Niste uvjereni? Zamislimo da kupimo umornu staru kuću za 300 000 USD, uložimo 50 000 USD u popravke i poboljšanja i preprodajemo je za 400 000 USD, uz zaradu od 50 000 USD. Zvuči prilično sjajno, zar ne? Pa, u ime pucanja mjehurića, da vidimo kako oštri rubovi stvarnosti mogu probiti rupe u našoj lepršavoj fantaziji.
Svaki put kad prodajete kuću, započinjete gubitkom jer ćete plaćati prosječno 5% do 6% u provizijama za nekretnine. Čak i ako ste sami trgovac nekretninama, obično ćete trebati platiti najmanje proviziju kupca od 2,5% do 3%. No, za većinu ljudi to znači da vam je potreban dom da biste cijenili vrijednost najmanje 5% samo da biste ih izjednačili.
Korištenje u cijeloj državi prosječno 5,26% provizije, platit ćemo 21.040 USD naknada za prodaju nekretnina da bismo prodali kuću od 400.000 USD - cifra koja ne uključuje čak ni marketing ili organiziranje. To smanjuje naš profit na 28.960 dolara.
Emisije preinake na HGTV uređuju se tako da zgusnu dugačak, kompliciran proces sve do jedne epizode. Istina je da svaki projekt preuređenja iziskuje vrijeme - i obično mnogo više nego što mislite. Izvođač radova Tom Silva iz PBS-a Ova stara kućaje rekao trebali biste očekivati da će kompletna obnova kuhinje potrajati dva do šest mjeseci. I bez obzira na proračun i vremenski raspored koji se odlučite, "to će vam trebati duže i koštat će vam više", rekla mi je Silva u siječnju. To je zato što se tijekom velikog preuređenja gotovo uvijek pojavljuju neočekivani problemi ili promjene dizajna.
A to je to ako možete čak i dobiti izvođača. Mi smo usred manjak kvalificirane radne snagei na prometnim tržištima su dobri građevinski profesionalci rezervirano mjesecima; mogu potrajati tjednima samo da dobijete povratni poziv ili ponudu. A bez prednosti nacionalne TV publike, vaš izvođač radova će imati manje vjerojatnosti da će raditi prekovremeno da bi završio posao na vašoj vremenskoj traci ako se pojave komplikacije.
Ali što duže imate nekretninu, duži ćete platiti režijske troškove poput osiguranja, poreza na imovinu i komunalnih računa. Pod pretpostavkom da ste u mogućnosti završiti posao i prodati kuću za šest mjeseci - što je vjerojatno optimistični - i dalje ćete biti na kuci za pola godine poreza na imovinu, osiguranja i komunalije. Na prosječna efektivna stopa od 1,15%, samo bi porezi na imovinu od 300 000 dolara iznosili 1.725 dolara nakon šest mjeseci; dodati osiguranje vlasnika kuća plus račune za električnu energiju, plin i vodu, a naša dobit dodatno propada.
Kad obični ljudi prodaju kuću, oni se uglavnom ne moraju brinuti oko plaćanja poreza na dobit, čak i ako je ona prilično velika. Ako prodate kuću u kojoj ste živjeli dvije od zadnjih pet godina, dugovat ćete porez do 250.000 USD zarade (500.000 USD ako ste u braku ako podnosite zajedničku prijavu).
Ako kuću prebacite u roku od godinu dana, svaka zarada smatrat će se kratkoročnim dobitkom koji se oporezuje kao redoviti dohodak - na stope čak 37%, ovisno o vašem drugom dohotku. Prodajte se u drugoj godini, a zarada podliježe oproštajnoj dugoročnoj stopi kapitalnog dobitka, koja kreće se od 0% do 20%.
Recimo da nam je nakon provizija i troška troškova ostalo 25.000 dolara zarade. Ako zarađujemo više od 38.700 dolara godišnje na našem današnjem poslu, to će se oporezivati stopom od najmanje 22%. Naš profit je sada smanjen na 19 500 dolara. A čak nismo uzeli u obzir stvari poput troškova zatvaranja, koji se također kreću u tisuće.
Ipak, iako to nije ni pola dobiti koju smo prvo zamislili, 19.500 dolara bilo bi dobro dočekano za većinu nas. Problem je u tome što taj dan plaće dolazi s toliko rizika. Za kupovinu i sanaciju kuće potrebna su velika ulaganja kapitala, vremena i energije.
Postoji vrlo mala mogućnost za pogrešku - i postoji vrlo realna mogućnost da ne možete prodati dom onome čemu ste se nadali. Mogli biste ostati s kućom koju ne možete prodati i nose troškove koji se gomilaju iz mjeseca u mjesec.
Ali uzmite u obzir ovo: Amerikanci su u 2017. godini prebacili više od 207.000 domova -najviše od 2006. Profesionalni kućni lepršavi ljudi kažu da je konkurencija čvršća nego ikad i da je mnogo teže zaraditi novac nego što je to bio slučaj nakon stambene krize.
Pobliže, mnogi od onih kuća u 2006. bili su suočeni s financijskom propašću: Do 2009. godine, kući vrijednosti su potonule iz njihovih vrhova sredinom 2000-ih, ostavljajući milijune vlasnika kuća i vikendica - okrenutim ovrhe. U stvari, nova istraživanja sugeriraju da kućice za papuče mogu imati igrao je veliku ulogu u donošenju stambene krize.
Ako se prodaja uspori ili cijene počnu padati tijekom mjeseci dok ulivate novac u nekretninu, prodaja se može završiti u mnogo drugačijem okruženju nego što ste kupili kuću. Dno može ispasti s tržišta stanovanja brže nego što možete reći za 2008.
