Lovili ste dok vas noge nisu bolele, pronašli dom iz snova i dali ponudu koja je prihvaćena. Vrijeme za izdah, zar ne? Ne baš.
"Prvo pravilo nekretnina: Svi ugovori moraju biti u pisanom obliku da bi bili obvezujući", kaže David Rosen, agent za nekretnine Douglas Elliman u New Yorku. To znači dok zapravo nemate potpisan ugovor, vaša prihvaćena ponuda samo je sporazum o dobroj vjeri. Ali sve to uspijeva, zar ne? Nažalost, ne: Mnoge zamke mogu se otkriti prije zatvaranja, ostavljajući vas bez kuće za useljenje (i bez pravnog zahtjeva). Dobra vijest: Većina snagova može se spriječiti pripremom i brzinom - samo morate biti educirani o onome što vam predstoji. Ovdje se susreću najčešći problemi s kojima se susreću kupci.
Ne dopustite da snovi o ukrašavanju budućeg kućnog oblaka mogu platiti za to. Allan Zapadinsky, agent za nekretnine u Keller Williams NYC, prisjeća se jednog kupca koji je počeo naručivati skupi namještaj po mjeri. "Oni su naložili svoju kreditnu karticu dugom, a kad je došlo vrijeme da banka izda pismo o preuzimanju zajma, odbijena im je hipoteka", kaže on.
Uz to, ako kupac promijeni prihod, to može odgoditi i stvari. Jedan od klijenata Zapadinjskog započeo je novi posao sredinom ugovora, zbog čega je odbor zadruga s kojima su razgovarali ponovno razmotrio. "Većina zadrugara će htjeti stalno koristiti godinu ili dvije", kaže on. "Morali smo odgoditi zatvaranje nekoliko tjedana da bismo to objasnili odboru za suradnju."
Popraviti: Najjednostavnije je zadržati omjer duga i prihoda što je moguće stabilniji. Zapadinski preporučuje da ne kupujete velike kupovine i, kad je to razumno, da ostanete na svom trenutnom poslu sve dok ne budete zatvoreni u kući.
Inspekcije mogu sve promijeniti. Kada se otkriju značajne greške - poput strukturnih oštećenja, problema s temeljima, plijesni ili zaraženosti - kupci moraju odlučiti vrijedi li nastaviti, kaže Glenn Davis, suradnik posrednika u prometu nekretnina s Douglas Elliman).
Popraviti: Iako nema brzih ispravki za ovaj scenarij, možete koristiti lošu inspekciju u svoju korist. "Kuća za koju je utvrđeno da ima nedostatke općenito govori o mjeri u korist kupca", kaže Davis. Provjerite hoće li vaša banka poslati procjenitelja koji će utvrditi stvarnu vrijednost kuće s novonastalim greškama. Iako možda želite otići u cijelosti, također možete upotrijebiti neočekivani događaj da pregovara o uvjetima novog ugovora u svoju korist.
Ako odlučujete donositi odluke nakon što vaša ponuda bude prihvaćena, riskirate da izgubite kuću.
Popraviti: Postupak brzo i odlučno zaključite posao. "Delatnosti se kreću brzo", kaže Ilan Bracha, osnivač Keller Williams NYC. "Ugovori moraju biti potpisani brzo, a ako kupci odvoje svoje vrijeme ili su neodlučni, prodavač može pronaći drugog kupca i krenuti dalje s novom ponudom."
Ponekad će prodavač promijeniti svoje mišljenje i odlučiti ne ići preko dogovora. Rosen kaže da se to obično događa kada prodavač ne može pronaći novo mjesto na koje se može preseliti.
Popraviti: Rosen kaže da ako prodavač odustane, obično se predomisle u roku od šest mjeseci. Ako ste stvarno zaljubljeni u kući, budite strpljivi. Inače, kreni dalje.
Drugi razlog zbog kojeg je prodavač mogao odustati je taj što je dobio bolju ponudu. Prodavač ili prodavačev agent uobičajeno je da kupuju nekretninu do potpisivanja ugovora kaže, pokušavajući postići najvišu cijenu i ponekad utjecati na ponude jedni protiv drugih, kaže Davis. Velika priča? Oni oglašavaju javnu otvorenu kuću, čak i nakon što sklopite ugovor.
Popraviti: Kretajte se brzo. "Odvjetnici mogu obavljati revnosti, mogu se vršiti procjene / inspekcije, a hipoteke mogu preuzimati u kratkom roku ako su planirane i pripremljene za njih", kaže Davis. Rosen također predlaže da vaš agent ostane u bliskom kontaktu s prodavačima između prihvaćanja ponude i zatvaranja, iznudijući bilo kakve rizike.
Da biste dobili ugovor o izvršenju, potreban vam je obrazac ili podaci na kojima odvjetnici temelje ugovor o kojem su potrebne informacije o kupcu i prodavaču, uvjetima posla i ostalo bilješke. Ali ako nemate sve podatke spremni ponuditi, obrazac može biti nepotpun, što može odgoditi potpisivanje ili čak dovesti do toga da se dogovor zajedno raspadne, kaže Bracha.
Popraviti: Radite sa svojim agentom kako biste uredili sve papire i bili spremni za rad prije nego što napravite ponudu. "Imati čisti obrazac s okvirnim i točnim podacima o kupcu, prodavaču, agentima i detaljima o nekretninama ključno je za izbjegavanje problema s potpisivanjem ugovora", kaže Bracha.
Od svega što može poći po zlu nakon što vaša ponuda bude prihvaćena, najstrašnija stvar je neočekivani porast kamatnih stopa “, kaže Rosen. "Ako stope porastu, vaša mogućnost kvalificiranja [za hipoteku] može biti ugrožena", kaže on.
Prije nego što spakirate mesingane čvorove, terazzo naglaske i makrame, odvojite malo vremena za šunjanje pregled onoga što kažu stručnjaci za nekretnine glavni su trendovi u kući u kojem ćemo provjeriti naše popise 2020.
Sarah Magnuson
18. prosinca 2019. godine