Kad sam bio u postupak kupovine moje kuće moj suprug i ja smo u Los Angelesu odlučili da svaka ponuda koju smo dobili mora biti sa nepredviđenim situacijama. Trebalo nam je dovoljno vremena za nastup inspekcija, obavite procjenu i uzmite naše odobren zajam.
Nije svaki kupac daje ponudu za dom sa nepredviđenim situacijama, a neće svaki prodavac prihvatiti nepredviđene situacije sa svojom ponudom. Ovisi o mjestu u kojem živite (na primjer, kontingentne ponude su vrlo rijetke u New Yorku, dok su prilično česte u Kaliforniji) i koliko je tržište vruće.
Također možete pregledavati stranice s popisima i primijetiti oznake poput "na čekanju" i "kontingent" i pitati se što one znače, u čemu je razlika i što to znači za vas potencijalnog kupca. Dopustite mi da objasnim.
Kada je ponuda uvjetna, u osnovi znači: "Nudim vam određenu svotu novca za vašu kuću ako imovinu i transakciju općenito ispunjava specifične uvjete. "A to je sadržano u ugovoru između kupca i prodavač.
Kupac će (obično) imati ograničeno vrijeme kako bi osigurao da su njihove izvanredne situacije ispunjene kako bi ih uklonio ili zadovoljio. U tom je razdoblju uvrštenje na popis još uvijek aktivno (aka, i drugi ljudi mogu i dalje nuditi ponude) - ali ne uvijek. Nakon što su svi izvanredni slučajevi otkazani, ponuda postaje označena kao "nepredviđena" do "na čekanju" većini web lokacija za usluge s više unosa (MLS) (možda ćete primijetiti i drugačije izraze, a mi ćemo doći do toga u sec!).
Postoje četiri vrste kontingencija. Prva tri su najčešća: Fizički slučaj (an pregled kuće, što obično radi profesionalac), procjena, i odobrenje zajma.
Vremenski okvir nepredviđenih stanja varira od države do države, ali u Kaliforniji, na primjer, standard vremenski okvir za fizičke i procjene nepredviđen je 17 dana, dok je zajamni slučaj obično 21 dana.
Četvrta je potencijalna prodaja: ovo je slučaj kada kupac mora prodati svoju nekretninu kako bi kupio trenutnu. Kao što možete zamisliti, teže je postaviti vremensko ograničenje za potonje.
Prema agentu Lindsay Barton Barrett iz Douglasa Ellimana, prodavač također može inzistirati na nepredviđenom slučaju: Prodavat će kuću samo nakon što pronađu nekretninu u koju će se useliti ili kupiti. Međutim, to nije baš uobičajeno, jer je vrijeme transakcije u zraku, a kupci obično vole pojednostavljeni postupak koji se ne povlači dalje.
To znači da je prodavač prihvatio ponudu s nepredviđenim situacijama. Međutim, dok kupac radi na njihovom susretu (tj. Zakazivanje inspekcije ili razmatranje procjene), prodavaču je omogućeno da ljudi puste pregledavanje kuće kao i slanje ponuda.
Nakon što prodavač prihvati potencijalnu ponudu, više ne može pokazati svoj dom niti prihvaćati ponude. U osnovi: kupac je stavio prsten na njega i to je to. Prodavači obično neće tražiti takve natpise u nepredviđenim situacijama jer ih oni mogu oštro potaknuti uočite ako kupac smatra da jedan ili više njihovih izvanrednih stanja nije ispunjen, te je odlučio odustati van. Prodavač bi tada trebao vratiti kuću na tržište i započeti iznova.
Kupac ima rok za njihove nepredviđene okolnosti i mora ih ispuniti. Ako kupac ne može riješiti nepredviđene okolnosti u vremenskom okviru po ugovoru, ili mora prijeći s ponudom kakva jest ili je odbiti deponirani novac. Ako kupac prijeđe rok, prodavačev agent morat će dostaviti Zahtjev za obavljanje kupca koji prisiljava kupca da donese odluku u roku od 48-72 sata.
Međutim, čak i ako je prodavaču dopušteno da stalno prikazuje svoj dom i prihvaća ponude, oni to definitivno imaju ne mogu otkazati trenutni postupak kupnje svojom trenutnom ponudom dok je kontingentna - bez obzira na to što.
Postojanje izvanrednih situacija obično je zaštititi kupca i omogućiti im izlaz iz transakcije ako se dogodi neočekivano. Na primjer, kupac je mogao naučiti da je krov koji je oglašen kao „nov“ star zapravo 40 godina i treba ga zamijeniti. To bi moglo pasti pod "fizičku" slučajnost, a kupac može odustati po ugovoru (ako blagovremeno upozori prodavatelja i agenta).
Ili je u obitelji kupca bilo hitnih slučajeva što nije imalo novca potrebnog za kupnju kuće ili moći platiti hipoteku - kupac se stoga ne bi kvalificirao za kredit, što znači da jedan od nepredviđenih okolnosti neće biti ispunjen. Kupcu bi bilo dopušteno da napusti posao.
Kada razgovaram sa sjedištem u Los Angelesu Kompas agent za nekretnine Leslie Marquez, ona kaže Apartment Therapy da kupci mogu preskočiti slučajne slučajeve, ali ne preporučuje kupcima koji to prvi put čine. Međutim, kupci mogu zasladiti posao smanjujući vremenske okvire koji se moraju ukloniti.
Umjesto 17 dana za slučaj fizičke procjene i procjene, kupac može, na primjer, ponuditi 12 dana. Ili umjesto 21-dnevnog slučaja u odobrenju zajma, kupac može pregovarati 18 dana.
Međutim, rizično je kada stvorite manji prozor, jer određeno vrijeme broji vikende i praznike - i ovisite o hrpi različitih ljudi koji će dati rezultate koji će utjecati na vaš postupak donošenja odluka.
I vjerujte mi, čak i jednostavna kućna inspekcija znači veliku hrpu papira koje ćete trebati komentirati, red po redak. Hoćete li odmah moći rezervirati inspektora? Hoće li službenik zajma moći razvrstati financije dovoljno brzo?
Nije pametno da bi prodavač želio početi sa nepredviđenim situacijama - to je manji rizik za ih, a ponuda ponude ide izravno na čekanju ubrzava postupak. Međutim, u mnogim je državama prilično standardno da kupci uključe nepredviđene situacije u svoje ponude. Ali ako jedan od kupčevih izvanrednih situacija prvo čeka da njihova imovina bude prodana, tada mogu očekivati da će prodavač biti manje voljan pristati na taj ugovor. Pogotovo ako prodavač ima druge ponude koje su manje složene i dugotrajne.
Na nekim tržištima su ponude obložene izvanrednim situacijama rijetke. Barrett kaže Apartment Therapy, "Čak i na trenutačnom sporom tržištu u NYC-u, izuzetno je rijetko da prodavač ili kupac pristanu na nepredviđeni ugovor."
Čim su uklonjene sve nepredviđene situacije i sve što preostaje u postupku kupnje kuće zatvara se papirologija, to znači da je dom u tijeku.
U osnovi je to kako zvuči. Prodaja je u tijeku, ali prodavač prihvaća rezervne ponude * samo * u slučaju da stvari nekako propadnu.
To znači da su, iako su nepredviđeni slučajevi uklonjeni i kuća tehnički u tijeku escrow, prodavaču je još omogućeno da pokaže svoj dom i prihvati više ponuda.
Međutim, ako se kupac i prodavac nisu složili ni u kakvim nepredviđenim situacijama, kuća može ići izravno na čekanju.
Sve ovisi o ugovoru između kupca i prodavatelja. Ako u ugovoru piše "Kontingent: Nastavi s prikazivanjem", prodavač može, u stvari, prihvatiti više ponuda.
A ponekad se neki uvjeti ne razvijaju, pa definitivno nije uzaludna misija ako imate srce postavljeno na kuću koja je navedena kao kontingent. Ako pregledavate MLS, trebali biste moći vidjeti kuće označene kao takve. Moći ćete staviti rezervnu ponudu (koja zahtijeva polaganje ozbiljnog pologa).
Ako ne možete ponuditi ponudu na listi, moglo bi se reći: "Kontingent: Nema šoua / bez početka". I nikad boli da se vaš agent javi i vidi kakav je posao s kućom. Možda se čini da je u čistilištu, ali nikad se ne zna.
Marquez kaže da se to ne događa često na vrućem tržištu: "Svi žele da sve ide glatko, posebno na super vrućem tržištu... ne vidite da mnogi kontingenti ili čekanje ponuda opadaju kroz. Obično će kupac i prodavač nešto smisliti, čak i ako kupac kaže da jedan ili više njihovih standarda nije ispunjeno. "
Na primjer, u mom slučaju, otkrili smo da je naš dom iz snova imao velikih problema oko zaklade koji nisu otkriveni. Naš agent se obratio agentu prodavatelja i predložio rješenje: Prodavatelj ili snižava cijenu ili nudi kredit (ili kombinaciju obojega). Prodavač je na kraju pristao, a mi smo se sreli na pola puta.
To naravno nije uvijek slučaj. Iako je teško točno pratiti kroz koliko kontingenta ili na čekanju ponuda prođe svake godine, Izvješća HomeGo da neuspjela prodaja kuće povećala se sa 1,3 posto na 4,3 posto svih navedenih nekretnina u posljednje dvije godine (iako to ne određuje jesu li entiteti navedeni kao kontingentni ili u tijeku).
Sve ovisi o duljini postupka destrukcije i dogovorenom vremenskom okviru, ali možete (obično) očekivati da će kuća prijeći iz kontingenta u čekanje za otprilike devet dana.
Prema Marquezu, ako radite sa standardnim 30-dnevnim escrowom, više ili manje čekate da se uklanjaju izvanredne situacije. Najduži slučaj je odobrenje zajma (21 dan). Nakon odobrenja zajma ostaje devet dana prije nego što možete zatvoriti kuću.
Međutim, taj se broj može povećati ako je to escrow od 45 dana - ili može pasti ako su kupac i prodavatelj izabrali zatvaranje od 14 ili 21 dana (one su rijetke i uglavnom su rezervirane za super sezonske kupce ili investitore koji manje gube, planiraju prebaciti kuću ili oba).
Završio sam s 14-dnevnim fizičkim i procjenskim situacijama i 21 dnevnim zajmom u svojoj ponudi i neću lagati: bilo je stresno. Zvao sam inspektore i ostavljao poruke, pazeći da imam dva pomoćna inspektora na poziv za najgori slučaj.
Bio sam zalijepljen za telefon samo u slučaju da moj službenik za kredit zatraži više papira (na svu sreću Skener kojem bih se prikrao na poslu kako bih mogao pravovremeno slati svoje porezne prijave i bankovne izvode moda).
Prije nego što spakirate mesingane čvorove, terazzo naglaske i makrame, odvojite malo vremena za šunjanje pregled onoga što kažu stručnjaci za nekretnine glavni su trendovi u kući u kojem ćemo provjeriti naše popise 2020.
Sarah Magnuson
18. prosinca 2019. godine