Velika većina kupac kupuje hipoteke s fiksnom stopom. Uvjeti ovih zajmova nude sve tople i nejasne osjećaje koji dolaze s dugoročnom i stabilnom vezom. Idi s a 30-godišnja fiksna stopa a vaš će hipotekarni iznos sljedećeg mjeseca biti isti kao i u 2049. godini, što proračun proračuna čini super predvidivim.
Već popularna kod mnogih prvih kupaca kuća, hipoteke s fiksnom stopom učvrstile su se kao miljenik hipotekarne industrije nakon stambene krize. Većina ljudi je mislila da su hipoteke s prilagodljivim stopama (ARM) samo loša ideja. Zajmoprimci su se okrenuli ARM-ima, strahujući da će se, nakon što se stope resetiraju, biti teško pratiti plaćanje stanova, pa bi ih time doveli u opasnost od ovrha.
Čini se da se hipoteke s podesivom stopom vraćaju. Iako su i dalje rizični za dugoročno ulaganje, imaju ih više zaštitne mjere na mjestu nego što su to učinili prije pada tržišta stanovanja, primjerice koliko i koliko brzo se stopa hipoteke može prilagoditi.
Evo što nam govore brojevi: U Svibnja 2019. godine
hipoteke podesive stope činile su samo 6,7 posto novih stambenih kredita, kaže Ellie Mae, softverska tvrtka koja obrađuje više od trećine hipoteka u Sjedinjenim Državama. No činilo se da su u prosincu 2018. ARM-ovi postigli povratak, čineći 9,2 posto novih hipoteka - najviše od kada je započela Ellie Mae praćenje podataka u 2011.Najveća zabluda o oružjem? Da se nikada ne smiju koristiti. Zapravo, postoje okolnosti kada stručnjaci za finansije i hipoteke kažu da hipoteke podesive stope zapravo imaju više smisla fiksnu stopu.
"Ljudi se ne trebaju bojati zajma s prilagodljivom stopom", kaže Melissa Cohn, izvršni potpredsjednik u Family First Funding LLC sa sjedištem u New Yorku, koji favorizira sedmogodišnje ARM-ove i ima ih u vlastitom domu. "Povijesno podesive stope uvijek su bile niže od 30-godišnje fiksne stope i mogu biti izvrsna ušteda novca."
Uviđajući da kupci kuća imaju jedinstvene financijske situacije, pitali smo hipotekarne zajmodavce kada ima smisla ići s hipotekom s prilagodljivom stopom. Evo tri situacije u kojima preporučuju ARM.
Ali samo podsjetnik prije nego što prodremo u scenarije: dobra je ideja razgovarati o tome s kućom savjetnik za pozajmljivanje, kaže Shelby McDaniels, direktorica kanala za korporativno kućno kreditiranje s Chase Homeom Kreditiranje.
Prvo, objašnjava kako funkcioniraju ARM-ovi: Naslov zajma omogućuje vam da znate kada se kamatna stopa može resetirati. Dakle, ako dobijete ARM od 5/1, to 5/1 znači da će niža uvodna stopa zajma trajati pet godina, a nakon toga to se godišnje prilagođava, Holden Lewis, NerdWalletObjašnjava kućni stručnjak.
Najbolje je dobiti hipoteku s prilagodljivom stopom kada osjećate sigurnost da ćete prodati kuću tijekom uvodnog razdoblja, ili u roku od godine ili dvije od kraja uvodnog razdoblja, Lewis kaže.
"Dakle, ako dobijete oružje od 5/1, najsigurniji je put ako to želite prodati kuću u roku od sedam godina ili slično."
Ako kupujete zauvijek dom, mogli biste biti podložni neprestanim povećanjem kamata nakon završetka uvodnog razdoblja - osim ako refinancirate, kaže Lewis.
Piggybacking na ovo, ako kupujete početni dom i želite ga nadograditi u roku od pet godina, ARM može biti dobra kombinacija.
Mnogi ljudi ne uzimaju u obzir njihove stvarne okolnosti i uzimaju fiksni iznos, ne razmišljajući o oružju, kaže Cohn. "Ako ste prvi put kupac, tek oženjen, rađate obitelj - to su sve moji razlozi da uzmem oružje jer će se vaše životne potrebe mijenjati tokom života."
Još jedan sjajan razlog? Karijeru započinjete u skupom gradu, gdje se stanarina neprestano povećava, ali ne planirate tamo živjeti u sljedećem poglavlju života. Zapravo su hipoteke popularniji u područjima metroa visokih troškova poput San Jose, Kalifornija.
"Opcija samo zbog interesa može naoružati oružje još privlačnijima onima koji su privremeno u većim gradovima s troškovima života", kaže Lauren Anastasio, certificirani financijski planer u Sofi, tvrtka za osobne financije. “ARM samo za kamatu obično rezultira najnižom mogućom mjesečnom uplatom tijekom razdoblja s fiksnom stopom i može biti izvrstan način da netko zaključi mjesečni trošak stanovanja na mjestu gdje se troškovi najma povećavaju svake godine. "
Hipoteke podesive stope odlična su opcija u okruženju s niskom ili opadajućom kamatnom stopom, objašnjava Riley Adams, CPA i viši financijski analitičar koji vodi blog o osobnim financijama Mladi i uloženi. Obično se ARM-ovi uklapaju u neke javno dostupne referentne kamatne stope (kao što su LIBOR, stopa Fed fondova, najpovoljnija stopa itd.) i dodajte definirani broj baznih bodova ukupnoj stopi koja vam se nudi u okviru RUKA. Ako se ARM prilagodi puno većem iznosu nego što ste plaćali, možete refinance na drugi ARM ili hipoteku s fiksnom stopom - ovisno o kojoj opciji ćete uštedjeti najviše novca. (Iako ponekad refinanciranje ne može doći u pitanje ako cijene stanovanja padaju uvelike - jedan od problema koji se dogodio tijekom stambene krize 2008.)
"Budući da smo duže vrijeme bili u okruženju s niskim stopama, a to izgleda vjerojatno nastavite, nakon što bi ova niža kamatna stopa imala ekonomskog smisla zbog uštede troškova kamata, " Kaže Adams.
Na svoju prethodnu hipoteku, koju je uzeo u srpnju 2011., otišao je s 30-godišnjom fiksnom stopom i žali zbog odluke.
"Da sam se odlučio za ARM 5/1, platio bih znatno manje kamate i završio s nižom stopom kada bih se refinancirao", kaže on.
ARM bi mogao biti dobro pogodan ako planirate otplatiti hipoteku prije nego što se stopa prilagodi, kaže Kristopher Barros, marketinški strateg u Prihvatite zajmove za dom u Middletonu, Rhode Island.
"To je manje uobičajen scenarij za tipičnog vlasnika kuće, ali ipak dobar razlog za iskorištavanje nižih stopa koje su obično povezane s ARM-om", kaže Barros.
Završna napomena: Ako razmišljate o oružju, budite sigurni da češljate uvjete određenog razdoblja. Najčešći su 3, 5, 7 i 10 godina ARM-ovi s određenog razdoblja, kaže Andy Harris, predsjednik Vantage Mortgage Group, Inc. i člana Savez neovisnih hipotekarnih stručnjaka (AIME). Trogodišnji ARM-ovi su manje uobičajeni i rizičniji su kod nepoznanica, što dugoročno početno razdoblje s fiksnom stopom čini privlačnijim, objašnjava on. Ali što je duže određeno razdoblje, općenito je viša kamatna stopa.
Odluke, odluke! (No, opet, prije nego što donesete odluku, razgovarajte sa savjetnikom za iznajmljivanje stanova o svojoj situaciji, kao što to preporučuje McDaniels.)
Prije nego što spakirate mesingane čvorove, terrazzo naglaske i makrame, odvojite malo vremena za šunjanje pregled onoga što kažu stručnjaci za nekretnine glavni su trendovi u kući u kojem ćemo provjeriti naše popise 2020.
Sarah Magnuson
18. prosinca 2019. godine