Kad smo suprug i ja odlučili preseliti se iz Denvera u Indianapolis kako bismo kupili kuću, znali smo da će postupak biti ponizan. Jedino što smo znali o procesu kupnje kuće bilo je gledanje HGTV-a ili razgovor s prijateljima i obitelji koji su to već radili. Odlučili smo skočiti u to s otvorenim umom i opreznim pristupom.
Prva velika odluka s kojom smo se suočili bila je odlučiti koja vrsta hipoteke je za nas najbolja: Federalna stambena uprava (FHA) ili konvencionalna. Imali smo opću ideju o čemu se ti krediti razlikuju, ali bilo je potrebno duboko kopanje da bismo otkrili koja opcija najbolje odgovara našim potrebama trenutno i za vrijeme trajanja naše zajme. Evo kako smo donijeli odluku:
Prvo, razložimo razliku između dvije vrste zajmova: FHA zajam je hipoteka koju podržava federalna vlada i servisira je zajmodavac treće strane. U osnovi, to znači da će država platiti zajmodavca ako na kraju ne bude u mogućnosti platiti - ali ipak ćete se suočiti s ovrhom ako ne ispunite kredit. Zbog ove podrške, zajmodavci su malo popustljiviji u davanju kredita, što znači da će prihvatiti niže bodove (FHA zajmovi imaju minimalni kreditni rezultat od 500, dok za konvencionalne zajmove obično trebaju bodovi u 600-ima) i predujmove (standard je 3,5 posto).
FHA krediti također uvijek zahtijevaju premiju hipotekarnog osiguranja (MIP), što je naknada vezana za vašu hipoteku koju plaćate cijelom dužinom zajma. Vaš MIP varira između 0,45 i 1,05 posto vaše vrijednosti hipoteke - ovisno o tome koliko ste posudili, omjeru između vrijednosti i zajma i trajanja kredita. Postoje samo dva načina da se riješite MIP-a: Prvi je na kraju refinanciranje zajma u uobičajeni zajam. Drugo je smanjivanje 10 posto u startu, što vam omogućava da odustanete od MIP-a nakon 11 godina plaćanja. Također ćete zatvoriti jednokratnu uplatu osiguranja od 1,75 posto kredita prilikom zatvaranja. Zbog svih ovih dodatih naknada zbog vrijednosti zajma, FHA krediti mogu završiti skuplje od klasičnih zajmova - iako u nekim scenarijima, FHA krediti imaju niže stope od konvencionalnih krediti. Općenito, zajmovi FHA-e imaju tendenciju da im je pričvršćena veća prtljaga - iako ih je lakše dobiti u početku.
Ali što su to uobičajeni zajmovi? Poznate i kao usklađeni zajam, to su hipoteke koje vlada ne podržava. Zbog toga zajmodavci pokušavaju umanjiti svoj rizik da zajmoprimac propusti što je moguće više - nešto što ćete platiti. To znači da uobičajeni zajmovi obično imaju nešto više kamatne stope i strože uvjete odobrenja od FHA kredita. Iako će neki zajmodavci prihvatiti manje od 3 posto - sve što je ispod 20 posto od vas će biti potrebno platiti privatno hipotekarno osiguranje (PMI). Ova mjesečna naknada potrebna je dok u vašem domu ne dostignete kapital od 78 posto, ali obično ne pada na vaš mjesečni iznos dok ne dostignete 80 posto.
Naša glavna briga prilikom izbora između hipoteka bila je da nismo htjeli potrošiti više novca nego što smo morali mjesečno - čak i ako je razlika mala. Sitne naknade i troškovi s vremenom se zbrajaju, a uz sve nove troškove s kojima smo suočeni - popravke, namještaj, slikanje itd. - morali smo održati proračun što je moguće manjim.
Prema našem hipotekarnom posredniku, završili bismo s plaćanjem 30 USD mjesečno više za FHA zajam u usporedbi s konvencionalnim zajmom. Naš je broker procijenio da bismo također platili 10.000 USD u malim naknadama i troškovima tijekom duljine zajma.
Ako smo otišli s FHA kreditom, trebali bismo na kraju refinancirati samo da odustane od MIP-a. Trenutno su stope niske i samo rastu, pa se činilo da ako se refinanciramo možda nećemo moći dobiti niske stope koje imamo sada.
Svaki hipotekarni stručnjak s kojim sam razgovarao rekao je da bismo trebali ići s konvencionalnim ako bismo mogli dobiti odobrenje i priuštiti to - a mogli smo i mi.
No, za vlasnike domova koji nemaju novac unaprijed ili velike kreditne rezultate, FHA krediti su dobra opcija jer prihvaćaju najmanji mogući predujam. U kući od 200.000 dolara minimalni FHA zajam u iznosu od 3,5 posto iznosio bi 7.000 dolara. Za konvencionalni zajam s pet posto umanjenja to bi bilo 10.000 dolara. Ta razlika u iznosu od 3.000 dolara unaprijed može biti provalnik ako se iselite iz države, kupujete novi namještaj ili planirate obnovu kuće.
A ako živite u gradu s visokim cijenama života, u kojem nekretnine brzo idu, možda ćete odlučiti da je to tako bolje je kupiti sada sa FHA zajmom umjesto da čekate dok ne uštedite dovoljno za konvencionalne zajam.
Ali ta odluka ne bi trebala biti samo vaša - trebali biste se prijaviti kod hipotekarnog stručnjaka (poput zajma službenik ili hipotekarni posrednik) kako biste bili sigurni da hipoteka koju poduzimate odgovara i vašoj i kratkoročnoj i dugoročnoj ciljeva.
Prije nego što spakirate mesingane čvorove, terazzo naglaske i makrame, odvojite malo vremena za šunjanje pregled onoga što kažu stručnjaci za nekretnine glavni su trendovi u kući u kojem ćemo provjeriti naše popise 2020.
Sarah Magnuson
18. prosinca 2019. godine