Ponekad nađete behemoth 127-godišnji viktorijanac na tako veliku cjenku da se čini glupo odustati - čak i ako je to puno više nego što namjeravate potrošiti. Dakle, odlučite pretvoriti gornji kat u puno radno vrijeme Airbnb pomoći u plaćanju. No kako biste zadržali što više novca od prodaje svog posljednjeg doma, odlučili ste izvršiti minimalni mogući predujam (3,5 posto) na hipoteci FHA.
(Ako ne možete reći - to se i meni dogodilo!) Moj suprug i ja smo uložili 7,600 dolara u našu kuću od 200 000 dolara - način ispod uobičajenog pristupa mudrosti od 20 posto, a čak manje od prosjeka od 6 posto prvi put kupac.
Mislim da ako bih to još jednom morao učiniti, to bih i dalje uradio. Zadržavajući se u gotovini, uspjeli smo platiti u potpunosti za većinu naših (prvih krugova) obnova. Ali postoje neke stvari koje bih volio da nisam bio u takvoj žurbi sa žaljenjem - ili volio bih da to mogu predvidjeti - u svom uzbuđenju zbog dobijanja kuće. Evo, pet stvari za koje bih želio da znam prije nego što plaćam nisko uplatu.
Da bismo iskoristili nisku, nisku mogućnost plaćanja, morali smo učiniti Hipoteka FHA, što zahtijeva samo 3,5 posto sniženja. Nažalost, dolazi s ozloglašenim postupkom preuzimanja ugovora i morate koristiti procjenitelja odobrenog od FHA. Prodavač gotovo nije želio preuzeti našu ponudu kada je saznao da je to naš put do financija.
No, nakon što je naša ponuda prihvaćena i kuća je pregledana, stvaran zabava je počela. Zajmodavci su kroz fotografije prolazili finim češljem za zube. Smatrali su spojnicom u podu od tvrdog drva opasnošću od putovanja. Izgubili su se kad su vidjeli da u kupaonici na trećem katu nedostaje toalet. Plakali su gadno kad su vidjeli kako se boja blaže u blatu. Morali smo popraviti sve ove stvari prije nego što daju kredit. Budući da naš prodavač nije bio baš susretljiv, morali smo ući i izvući spajalice, ugraditi toalet i preurediti se zidove sami (sve iz svog džepa), što je bio veliki rizik s obzirom da nismo znali da li ćemo završiti s dobijanjem mjesto. (Srećom, imali smo nevjerojatnog posrednika koji je proveo nedjeljno poslijepodne s nama baveći se svim tim pitanjima!)
Bio sam upoznat privatno hipotekarno osiguranje otkako ga imamo u prvom domu. Kako biste dobili hipoteku s niskim unaprijed uloženim kreditom, vi - dužnik - plaćate osiguranje koje pokriva zajmodavac u slučaju da propustite. Pokreće se kad platite manje od 20 posto. Postoje neke različite vrste, a prethodno smo imali onu koja je dozvolila vlasniku kuće da ga otkaže nakon što je u svom domu postigla 20-postotni kapital. Na ostalim konvencionalnim hipotekama osiguranje će se automatski završiti kad dostignete omjer zajam-vrijednost od 78 posto (iako možete tražiti da bude skinut kad pogodiš 80!). Ali s FHA kreditom privatno je osiguranje zauvijek - jedini način na koji ga možete skinuti je ako refinancirate konvencionalnu hipoteku. To znači da sve dok vršimo hipoteku, plaćamo 133 dolara mjesečno (gotovo 1.600 dolara godišnje!) Prema polici osiguranja za nekoga drugog. To je puno novca koji bi mogao ići na puno bolje stvari i mrzim da ga moramo platiti.
Ako vam visoki PMI nije bio dovoljan, dobit ćete dodatni trošak unaprijed kreditom FHA - dodatnom premijom osiguranja (poznatom kao Premija hipotekarnog osiguranja za jednu obitelj). Plaćate ga HUD-u i to snosi troškove zatvaranja. Zapravo sam zaboravio na ovo sve dok se nisam vratio i pogledao naše završne dokumente (bilo je stresno vrijeme koje pokušavam blokirati iz sjećanja!). To je dodalo 3.377,50 USD. U našem slučaju, prodavač mora platiti troškove zatvaranja nakon inspekcije, ali to je i dalje šok naljepnice. Ovaj dodatni trošak - ako ga uvrstite u hipoteku - može značiti i da vam se završava mjesečno plaćanje FHA kredita što je više nego što biste trebali platiti konvencionalnim zajmom, čak i ako je kamata mala manje.
Kao što smo prvo jeli desert, uzeli smo nisku uplatu pod cijenu da kasnije možemo napraviti nešto bolje. Voljeli bismo svaki mjesec pobjeći od toga da novac otplaćujemo od hipotekarnog osiguranja, a jedan od načina da to učinimo je refinanciranje u uobičajenu hipoteku nakon što izgradimo kapital. No financirajući sve osim tih nekoliko tisuća dolara, mi smo se učinkovito zarobili u ovom zajmu nakon što su kamate počele rasti (i rastu). Ono što se tiče hipoteka je da oni izravno naplaćuju kamate na svoja plaćanja, što znači da prvih nekoliko godina plaćate vrlo malo na glavnici. Zbog toga je vrlo teško napraviti bilo kakav napredak u isplati izvornog iznosa zajma. Dakle, jednom kad kamate počnu rasti - kao što su to morale biti kad smo uzeli zajam po povijesno niskoj stopi kao što smo to činili (3.875 posto!) - matematika se ne uključuje kod refinanciranja. Dakle, zaključani smo u ovoj hipoteci i osiguranju, osim ako se stope drastično ne smanje u budućnosti.
Dvije i pol godine odlučili smo se napraviti veliku obnovu kako bismo kuću podigli na razinu domova koji se trenutno prodaju na naših par blokova. Kako bismo potvrdili račun, željeli smo iskoristiti kapital koji smo izgradili kroz poboljšanja i povećanja vrijednosti imovine. Ali možete posuditi samo određeni postotak kapitala svog doma (razlika u tome što dugujete i što vrijedi). Budući da smo postigli tako mali napredak u otplaćivanju glavnice (vidi br. 4!) Bili smo ograničeni na ono što smo mogli posuditi, a samim tim i na poboljšanja koja smo mogli postići. (Što možda i nije tako loše, jer nas sprečava da ne prodrmo u glavu.) Dobra vijest: To nas je natjeralo na kreativnost i kompromise prilikom obnove. Zahvaljujući tome, mislim da smo dodali više vrijednosti nego što smo potrošili. No, s povećanjem kamata, željeli smo učiniti ovaj naš posljednji uračun i obaviti SVE posao odjednom, što u konačnici nismo bili u mogućnosti učiniti.
Prije nego što spakirate mesingane čvorove, terazzo naglaske i makrame, odvojite malo vremena za šunjanje pregled onoga što kažu stručnjaci za nekretnine glavni su trendovi u kući u kojem ćemo provjeriti naše popise 2020.
Sarah Magnuson
18. prosinca 2019. godine