Ako želite biti jedan od 52 posto kupaca domova koji ih zarade prva kupnja kuće u 2017. godini, osjećam kao da bih vam vjerovatno mogao sažeti misli: "Kako ćemo dovraga to učiniti? " Znam to zato što sam ovaj put bio u tvojim cipelama - želio sam očajnički kupiti svoje mjesto, ali nakon što sam iskreno smanjio brojeve, osjećajući se obeshrabrenije nego ikad.
Privatno hipotekarno osiguranje je upravo to, osiguranje. To se ne razlikuje od premije koju plaćate automobilu ili osiguravajućem osiguravajućem društvu da biste ga zaštitili svoje stvari u hitnim slučajevima, samo u ovom slučaju, plaćate ih radi zaštite svojih zajmodavac.
Kad skinete hipoteku i zatvorite kuću, zaista posjedujete samo onaj dio kuće koji ste platili u gotovini, bilo da je to 2 posto ili 20 posto. "Banka", tj. Vaš zajmodavac, posjeduje ostatak (tehnički su uložili preostali novac za vas). Na primjer, ako smanjite samo 10 posto, banka preuzima značajan rizik u vaše ime, kupnja 90 posto kuće i nada se da ste dobro uložili i nastavit ćete plaćati dugovi. U tom slučaju - kada obavljate predujam manje od 20 posto kupoprodajne cijene kuće - zajmodavac će izvući policu privatnog hipotekarnog osiguranja, obično policu premije ulaganje u hipotekarno plaćanje koje svaki zajmodavac izvršava mjesec.
Ako iz nekog razloga dolje ne možete zadržati svoje isplate i ne morate ispunjavati svoj zajam, zajmodavac može aktivirati policu osiguranja hipoteke kako bi se zaštitio njihov kraj investicije.
Važno je shvatiti da privatno hipotekarno osiguranje ne koristi izravno vama kao kupcu - ako ne ispunite kredit, sigurno ćete i dalje biti u toploj vodi.
U mom slučaju, čekanje na kupnju kuće dok ne bismo muž i ja smanjili 20 posto onemogućilo bi kupnju kuće. Položaj i veličina kuće koju smo gledali ovdje u Atlanti koštat će barem 250.000 USD - 20-postotni predujam najmanje 50.000 USD. Kao mnogo milenijala, nemamo tu vrstu gotovine koja leže uokolo (da i ne spominjemo dodatnih 5 posto koje su nam potrebne za zatvaranje troškova). Iako smo odgovorni za novac, ta vrsta uštede trebala bi nam biti dosta duga. Umjesto toga, uspjeli smo odmah spustiti pet posto i kupiti dom.
Moj suprug i ja nismo sami u odluci da plaćamo PMI kako bi vlasništvo nad kućom bilo dostupnije. Prema Indeks povjerenja u Realtorsu, 62 posto svih kupaca kuća u 2016. izvršilo je predujam manji od 20 posto kupoprodajne cijene kuće. I među tek kupcima koji prvi put dolaze? Veliki dio njih (66 posto) iznosio je uplate između samo nula i 6 posto.
To je premija koju plaćate svom zajmodavcu. Za većinu kupaca to predstavlja dodatni trošak vezan za vašu mjesečnu hipoteku (iako to ovisi o vašem zajmodavcu). Vaša specifična premija za privatno hipotekarno osiguranje varira ovisno o troškovima vašeg doma i kreditnoj sposobnosti rezultat, ali ukupni iznos originalnog zajma može se procijeniti na 0,3 do 1,5 posto godišnje iznos. U kući od 200.000 dolara s 10 posto manje, zajam će iznositi 180.000 dolara, a hipotekarno osiguranje moglo bi koštati 1.800 dolara godišnje (1 posto) ili 150 USD mjesečno - povrh plaćanja hipoteke, poreza na imovinu i vlasnika kuće osiguranje.
Kad ste u svom domu izgradili dovoljno kapitala da je omjer zajam-vrijednost 80 posto ili manji, možete zatražiti otkazivanje PMI-a (zajmodavac je potreban da biste ga otkazali nakon što LTV dosegne 78 posto). Ili drugim riječima, nakon što platite dovoljno da posjedujete 20 posto prvobitne kupovne cijene vašeg doma, isključite se s premijom osiguranja. Ali budite upozoreni da to može potrajati dugo vremena doći tamo. Što manje u početku odložite kao predujam, to ćete više morati platiti hipotekarnim plaćanjima do 20 posto vrijednosti vašeg doma (posebno jer su hipoteke u vašem prvih nekoliko godina uglavnom plaćaju kamate i ne dodajući jako svoj kapital). Da vam dam vrlo općenita ideja, u mom slučaju imat ćemo 20-postotni kapital u našem domu nakon otprilike osam godina posjedovanja i plaćanja hipoteke.
Trenutno su zajmovi FHA (ili zajmovi Federalne stambene uprave) hipotekarni zajmovi osigurani od savezne vlade Sjedinjenih Država. Možete uzeti FHA kredit ako imate manje od 5 posto odložiti svoj dom (FHA krediti zahtijevaju barem 3,5 posto) ili imate nizak kreditni rezultat koji vam onemogućuje da uzmete konvencionalnu zajam.
FHA krediti podliježu drugačijoj vrsti osiguranja koja se zove jednostavno premija hipotekarnog osiguranja ili MIP. Za razliku od PMI-a za konvencionalne zajmove, premije za hipotekarno osiguranje od FHA u većini slučajeva ne mogu se otkazati i platit ćete premije osiguranja za cijelu dužinu zajma, bez obzira na kapital koji ste izgradili gore.
Prije nego što spakirate mesingane čvorove, terazzo naglaske i makrame, odvojite malo vremena za šunjanje pregled onoga što kažu stručnjaci za nekretnine glavni su trendovi u kući u kojem ćemo provjeriti naše popise 2020.
Sarah Magnuson
18. prosinca 2019. godine
