Kad smo moj dečko i ja - obojica branitelji mornarice - odlučili kupiti dom, to smo uspjeli učiniti bez novca i minimalnog rizika. Iako se ovo može činiti kao milenijalci San o današnjem tržištu stanovanja, bio je zapravo teško zarađena usluga za našu uslugu. Naša priča nije neuobičajena - od 1944. godine više od 22 milijuna članova službe i veterana kupilo je kuće s onim što je danas poznato kao VA Zajmovi. Za one koji ne znaju puno o zajmovima za VA, iznenadit ćete se kako je utjecalo na to koliko Amerikanaca živi - čak i danas.
Naša priča počinje 22. lipnja 1944. - samo nekoliko dana nakon D-dana - nakon burne rasprave, Predsjednik Franklin D. Roosevelt je potpisao Zakon o prilagođavanju vojnika. Budući da se toliko mnogo Amerikanaca borilo u Drugom svjetskom ratu, vlada je znala da bi moglo doći do porasta nezaposlenosti kada se 15 milijuna članova službe vrati kući. Kako bi se ublažili učinci na gospodarstvo i veteranima pružila prilika da se financijski uhvate u koštac s onima koji se vrate kući, čin se također zna i kao zakona o GI-ju, dozvolio je Odjelu za braniteljske poslove ("VA") da ponudi sredstva za školarinu i nezaposlene onima koji su se borili rat.
Nacrt je također uveo ono što se nazivalo zajam za VA: Pomaganje članovima servisa da dobiju stambenog zbrinjavanja, odlučeno je da vlada zajamči dio novca koji nije smanjen, bez kamata hipoteka.
Tada - a i danas - VA ne izdaje zajmove, već ih osigurava, izdajući „jamstvo“ - ili obećanje banci da će vratiti dio zajma ako propadne. Godine 1944. jamstvo je bilo ograničeno na 50 posto zajma i nije moglo prelaziti 2.000 dolara (tada je prosječni dom koštao manje od 9.000 dolara). Samo su branitelji kvalificirani, a potencijalni kupci moraju odslužiti 90 dana u ratu. Veterani su se također trebali prijaviti u roku od dvije godine odvajanja od vojske.
Za mnoge je prvi krug bio uspješan: bilo je 2,2 milijuna VA kredita doliran između 1944. i 1952. Međutim, rastući su bolovi koje je trebalo riješiti. Cijene kuća bile su u porastu, pa je garancija povećana na 60 posto zajma, ali nije mogla prelaziti 7500 dolara u pedesetima. Prvobitni rok zajma od 20 godina cijene stanovanja je učinio nepristupačnim, pa je produljen na 30 godina. Supružnici branitelja koji su umrli u službi isključili su se od naknada, pa je to na kraju prodrlo i na njih. Uz to, hipotekarna industrija prebacivala je naknade i troškove kupcu kuća, povećavajući cijene, tako da je VA dobio dozvolu da regulira tko može platiti što.
Budući da savezna vlada nije izdavala zajmove, to dovodi do ogromnih, trajnih problema. To je značilo da će crni veterani ipak morati odobriti zajam preko svojih lokalnih banaka. Ti su zahtjevi dosljedno odbijani zbog diskriminatornih redliningili povijesnu saveznu politiku kodiranja manjinskih četvrti kao previše "nesigurnih" za osiguranje hipoteke, kao i zakonima iz ere Jima Crowa koji su držali afroameričke obitelji od pristupačnih smještaja u predgrađa. Prema članku iz 2006. godine Edwarda Humesa u Časopis za crnaca u visokom obrazovanju, 1947. u Mississippiju, samo su dva od 3.000 zajmova VA otišla crnim veteranima. Ova se pitanja nisu eksplicitno bavila do Zakona o fer smještaju iz 1968, ali još uvijek postoje do danas trajni učinak o demografskom sastavu tko živi gdje.
Tijekom godina, kako je populacija veterana rasla sa svakim ratom, Kongres je učinio više veterana prihvatljivim za program. Uz to, zajam za VA prilagođen je kako bi se bolje zadovoljile potrebe veterana: garancija je povećana kako su se cijene kuća povećavale, datumi isteka su uklonjeni, zajmovi postale su prihvatljive za refinanciranje i ulaganje u novčani fond, definicija prihvatljivih domova proširila se na stanove i mobilne kućice, a poboljšanja koja se odnose na okoliš zagovarao. Uz to, mjere poput „naknade za financiranje“ (mali postotak hipoteke umjesto PMI-a koji pomaže u pokrivanju gubitaka u slučaju zadano) implementirano u šezdesetim godinama prošlog vijeka, a uspostavljena su oslobađanja od podjele proračuna, tako da program već godinama može koristiti veteranima doći.
Od svog osnutka VA kredit je mnogima pomogao ostvariti „američki san“ u zamjenu za njihovu uslugu. Zbog toga je stvorio ogromnu trajnu snagu. Godine 2016. a novi rekord postavljeno je s više od 700.000 jamstava za stan. Razlog zbog kojeg je i dalje tako važno i popularno sredstvo za vojnu zajednicu je taj što može biti teško da bi vojni pripadnici stekli konvencionalno financiranje kuće - iz mnogih istih razloga to je bilo teško u prošlost. U stvari, nova studija iz Popis apartmana utvrdili su da veterani imaju višu stopu vlasništva nad kućama od ne-veterana (76 posto u odnosu na 62 posto).
Međutim, veteranima nije lako steći vlasništvo nad domovima kao nekada. Studija Popisa apartmana utvrdila je da najnovijih veterana (onih koji su služili u eri Post-9/11) ima 35 godina postotak više troškova koji se opterećuju u odnosu na njihove stanove nego njihovi prethodnici, pa čak i oni koji nisu veterani kolega. To je istina čak i ako zarađuju u prosjeku više od ne-veterana. Ti mladi veterinari imaju samo stopu vlasništva nad kućama od oko 40 posto - što je i dalje više od ukupne tisućljetne stope od 32,2 posto, pokazuju podaci Urbanistički zavod. To sve znači da bi moglo biti vrijeme da Kongres ponovno ažurira račun.
Iako je njegova moć možda oslabila u posljednjih nekoliko godina, zajmovi VA omogućili su - i nastavljaju omogućavati - vlasništvo nad kućama za tisuće veterana. Za mnoge članove službe i veterane, to je jedina vrsta zajma koju bi mogli dobiti.
Budući da se članovi usluga kreću tako često, troškovi premještanja brzo se zbrajaju iznad onoga što im je dodijeljeno preseljenje. VA zajam može pomoći minimizirati troškove premještanja iz džepa, poput sigurnosnih depozita i predujmova.
Danas, kako bi se kvalificirali za zajam za VA, veterani moraju imati najmanje 90 uzastopnih dana aktivne službe u ratnim vremenima, 181 dan aktivne dužnosti u mirnodopsko vrijeme, šest godina u rezervama ili Nacionalnoj gardi, ili biti preživjeli supružnik veterana ili člana službe koji je prošao na dužnosti ili zbog invaliditeta vezanog za službu. Jednom kada veteran stekne podobnost, ima ga doživotno i može se prijaviti za onoliko VA kredita koliko želi. Međutim, mogu istovremeno imati samo jednu aktivnu hipoteku i moraju se useliti u njihov dom u roku od 60 dana od kupnje.
VA jamči četvrtinu odgovarajućeg limita za zajmove iznad 144 000 USD (taj se broj može mijenjati godišnje). Naknade za financiranje variraju ovisno o cijeni kuće, predujmu i statusu kupca. Prosječni kreditni rezultat potreban većini zajmodavaca ostaje nizak čak 620, a veterani se mogu kvalificirati čak i s visokim omjerom duga i prihoda. Oba su zahtjeva manje stroga od onih koja se zahtijevaju za vojne kupce koji traže FHA i konvencionalne zajmove. Međutim, zahtjevi za inspekcijom i procjenjivanjem stanova stroži su nego kod klasične hipoteke.
"Iznenadio me je koliko je jednostavno kupiti naš dom", kaže Justin B., član službe koji trenutno živi u Jacksonvilleu na Floridi. Upravo se zatvorio u svoju kuću koju je kupio za zajam VA nakon preseljenja u novu dužnost. "Moj Realtor i zajmodavac surađivali su tako dobro da sam morao samo dokazati svoju podobnost i potpisati papire. Nisam imao predujam, a pri zatvaranju sam čak dobio i ček za svoje troškove zatvaranja. "
Poput mnogih veterana koji su koristili program prije nas, moj dečko i ja imali smo veliko iskustvo i mogli smo kupiti dom kad to inače ne bismo uspjeli. Zbog naraslih cijena najma oko vojnih postrojenja, čak mjesečno štedimo novac vlasništvom kuće! S obzirom na to da se mnoge obitelji suočavaju s financijskim nesigurnostima, program zajma VA postao je suštinska korist za veterane. Naši veterani naporno rade da osiguraju da slobode koje uživamo svaki dan i dalje postoje, a ja sam zahvalan je program koji pomaže veteranima i njihovim obiteljima da se malo sastanu lakše.
Prije nego što spakirate mesingane čvorove, terazzo naglaske i makrame, odvojite malo vremena za šunjanje pregled onoga što kažu stručnjaci za nekretnine glavni su trendovi u kući u kojem ćemo provjeriti naše popise 2020.
Sarah Magnuson
18. prosinca 2019. godine