Pokušavate uštedjeti 20 posto da odložite svoj prvi dom, ali znate li točno zašto težite tom iznosu? Iako vam ne treba snositi taj postotak kupoprodajne cijene kuće kako biste ga kupili, on vam pomaže u dva glavni načini: dugoročno ćete uštedjeti novac smanjivanjem kamata i učinite vam privlačnijim zajam podnositelj zahtjeva. I dok sve to zvuči kao sjajan cilj, mnogi se mogu osjećati nemoguće. Pa čak i ako pronađete načine kako uštedjeti taj novac, hoćete li žrtvovati inače zabavan i ispunjen život?
Iako se 20 posto niže može činiti kao standardni predujam, zapravo je daleko od toga. Prema Nacionalno udruženje nekretninau posljednjih pet godina više od 70 posto kupaca domova koji su prvi put platili novac (koji nisu plaćali gotovinu) - a 54 posto svih kupaca - uplatilo je manje od 20 posto.
Što nas muči da postignemo ovaj cilj štednje? Prema istom izvještaju iz 2017. godine, prepreke za štednju varirale su u dobnim skupinama. Oko 23 posto ispitanika u dobi od 36 godina i mlađih izjavilo je da je štednja za predujam najteži zadatak u postupku kupnje kuće, često navodeći kako ih je dug studentskih zajmova zadržavao. Ispitanici su kao čimbenike usporavanja također naveli da su dugovi na kreditnim karticama i automobilima.
"Postoje vrlo praktični razlozi zbog kojih ljudi kažu da biste trebali ciljati na 20 posto, ali znam kao prvi put kupca, to je mnogo novca unaprijed ", kaže Farnoosh Torabi, novinar osobnih financija, domaćin podcasta “Pa novac, ”I Chase Slate veleposlanik za financijsko obrazovanje. „Kada taj novac odložite, vaša procjena rizika se smanjuje na dobar način. Drugim riječima, zajmoprimca ne smatrate rizičnim kao nekoga tko ima samo pet posto manje. "
Oduzimanje 20 posto znači da nećete morati plaćati privatno hipotekarno osiguranje (PMI) i vjerojatno ćete dobiti i bolju kamatnu stopu - dvije stvari koje će vam dati niže mjesečno plaćanje hipoteke. Uz to, sigurnije financiranje često će zasladiti vašu ponudu kako bi ste dobili dom koji želite.
Ako još uvijek shvaćate koliko novca želite odložiti u kući, evo nekoliko korisnih čimbenika koje treba razmotriti:
Ako ćete imati hipoteku veću od cijene trenutne najamnine, pretvarajte se da već imate tu hipoteku, sugerira Paula Pant, domaćin Priuštite bilo što podcast.
Stavite tu "uplatu" (ili razliku između trenutne najamnine i procijenjene buduće hipoteke) na štedni račun. "Zbog toga ćete imitirati iskustvo većeg plaćanja hipoteke i vidjet ćete kakav je osjećaj u životu", kaže Pant. "Ako nakon mjesec ili dva pomislite," Ovo je previše stresno. Ostatak mog novčanog toka je prezak. "Onda, nema štete. Upravo ste skupili dodatnu uštedu ", kaže Pant. Kasnije upotrijebite taj novac za premještanje i podmirivanje troškova, savjetuje ona.
Većina zajmova koji nisu u skladu s poslovanjem i konvencionalne hipoteke s manje od 20 posto predujma uključit će se u privatno hipotekarno osiguranje (PMI). PMI štiti hipoteku ako ne ispunite kredit. PMI obično košta između 0,5 i 1 posto cjelokupnog iznosa zajma godišnje Investopedia. To znači da na zajmu od 100.000 USD možete plaćati 1.000 USD godišnje ili 83.33 USD mjesečno (pod pretpostavkom da postotak od 1 posto PMI). Udvostručite taj mjesečni broj ako vaš zajam iznosi 200.000 USD i tako dalje.
Iako vam 83,33 USD mjesečno možda ne zvuči mnogo na mjesec, ne biste trebali diskotirati kako bi to moglo utjecati na vaše troškove u budućnosti. Što ako se trebate brinuti o bolesnom članu obitelji, dok ste trudni, a automobil treba nove gume ili, ako izgubite posao i krov počne curi? "To se mene tiče, PMI-ja, to nije 80 USD mjesečno", kaže Pant. Morate razmišljati o tome kako sebi možete priuštiti ovo mjesečno plaćanje tijekom sljedećih 15 ili 30 godina dok vremenski uvježbavate sve vrste naleta na cesti - financijski i osobno.
"Glavna kupovina i dugoročna obveza ne bi se trebali temeljiti na tome da li možete na ovom konkretnom snimku na vrijeme ispuniti mjesečne isplate", kaže Pant. "Mudriji okvir donošenja odluka bio bi ako je ova kupovina nešto s čime možete živjeti dugi niz godina i dovoljno je pristupačna da će se u budućnosti dogoditi velike štucanje."
"Kad mi tisućljetni klijenti priđu i razgovaramo o njihovim krajnjim životnim ciljevima, kupovina kuće je gotovo uvijek na njihovim popisima želja ", kaže Ziyah Esbenshade, financijski savjetnik u Pell Wealth Partnersu u New Yorku Grad. Ona će raditi sa svojim klijentima provodeći dubinsku analizu njihovih prihoda i rashoda: "Mi identificiramo mogućnosti da uštede za predujam", kaže ona. "Jednom kada moji klijenti identificiraju 20 posto predujma kao cilj, tada promatramo njihov novčani tok i vidimo koliko mogu uštedjeti na mjesečnoj osnovi", kaže ona. Tada postavljaju dio klijentove liste za isplatu na vanjski račun koji je isključivo za ovaj cilj.
Cilj bi mogao biti ušteda novca tijekom trogodišnjeg razdoblja, kaže Esbenshade. "Jednom kada stvorimo njihov plan, ljudi se stvarno uzbuđuju zbog toga, a kad se sretnem s njima godinu dana kasnije, oni kažu," Ne mogu vjerujte, koliko sam novca uštedjela za ovaj cilj i osjeća se zaista dostižno. "Ima osjećaj ponosa", rekla je kaže.
Kredit igra veliku ulogu u procesu kupnje kuće. "Preporučio bih vam da svoj kredit uzmete jednako ozbiljno kao i spremnost novca", kaže Torabi.
Ako je Vaš kreditni rezultat niži od zvjezdanog, vrijeme koje ste potrošili da uštedite za svoj predujam odlično je vrijeme da ga povećate. To ne samo da će jamčiti da ćete dobiti zajam, već i da ćete uštedjeti novac u tom procesu. "Da biste postigli najnižu moguću kamatnu stopu, želite osigurati najbolji kreditni rezultat", kaže Esbenshade. Niste sigurni čemu postići rezultat? Provjerite što potreban je kreditni rezultat za kupnju kuće.
Svi naši stručnjaci preporučili su najmanje tri mjeseca uštede troškova u vašem hitnom fondu za one neočekivane pojave koje smo spomenuli ranije. "Znam da ima ljudi koji to vole malo dalje... ali tri mjeseca je udoban barometar", kaže Pant.
Torabi to ponavlja, dodajući da misli da će milenijalci koji digitalno štede vjerojatno imati bolju priliku odskočiti nakon otpuštanja i da bi ušteda od najmanje tri i najviše šest mjeseci životnih troškova dovoljan.
Prije nego što odlučite koji dom želite kupiti, razmislite što bi sljedeće tri, pet ili 10 godina moglo donijeti za vas i vašu obitelj. Želite li odmoriti s posla kako biste ostali kod kuće s djecom? To će utjecati na vaš prihod i mogućnost plaćanja hipoteke. Planirate li vi ili vaš partner redovno ili honorarno u školu? Hoćete li uskoro trebati novi automobil? To je trošak za koji će vam trebati novac nakon što zatvorite kuću. Sve su to važne odluke koje trebate uzeti u obzir prilikom razmišljanja o uštedama i mjesečnim plaćanjima.
"Kupite dom koji je pristupačan pod okolnošću da samo jedna osoba zarađuje novac", sugerira Pant. "To zapravo čini dvije stvari: Prvo, daje vam fleksibilnost da jedan roditelj ostane kod kuće. Dva, ako se rastanete, razvedete, a jedna se osoba preseli, a druga ostane kod kuće, to je vjerojatnija situacija da će osoba koja završi čuvanje tog doma moći i dalje sebi to priuštiti plaćanje."
Iako to nastojanje možda nije realno za sve koji kupuju kuću na temelju dvostrukog dohotka, ako odložite solidan dio plaće jedne osobe, imat ćete veliku uštedu ako jedna ako doživite gubitak posla, trebate slobodno vrijeme za brigu o bolesnom članu obitelji, potrebno vam je dodatno slobodno vrijeme nakon rođenja djeteta ili jednostavno biti bolje pripremljeni za velike troškove koje život ima vas. Imati automobil koji se nalazi na zadnjim nogama? Pant predlaže da se zapitate možete li automobil uspjeti preživjeti dodatnih godinu ili dvije, a zatim popravite automobil na taj način prikazuje se i pokušajte ga iskoristiti kako biste mogli upotrijebiti taj drugi novac za svoj predujam i dobiti najbolju hipoteku limenka. Na kraju će vam financijski dati prednost da pričekate.
Torabi kaže da uzmete hipoteku koja u vašem proračunu ima prostora za disanje. "Ulažete novac u ono što će se nadamo da će s vremenom biti korisna imovina", kaže ona.
IRS dopušta ograničeno povlačenje IRA bez kazne za prvu kupnju kuće do 10.000 USD. A ako ste imali Roth IRA barem pet godina možda imate malo više slobode; uvijek možete povući porez na doprinose i bez kazne, ali i dalje ste ograničeni do 10.000 USD. Sredstva se mogu koristiti za kupnju kuće za prvi put ili troškove zatvaranja.
Međutim, to se ne savjetuje uvijek: "Mislim da je povlačenje do 10.000 USD iz vašeg Roth-a velika pogreška", kaže Esbenshade. "Roth IRA-ovi su poput zlatnog standarda u investiranju, pogotovo kad ste mladi jer novac raste bez poreza tijekom cijelog vašeg života, a onda se pojavljuju bez poreza. Ako se morate dotaknuti mirovinskih računa, mislim da bi to vjerojatno bilo u obliku zajma najbolje od loših opcija. Ali pravi je cilj pokušati dobiti taj predujam bez da uzmemo ili ne povrijedimo svoju mirovinu. "Njezin savjet? Bolje je pokupiti i platiti PMI.
Zajam Federalne stambene uprave (FHA) je hipoteka na razini države koja je namijenjena pomaganju kupcima koji kupuju kuće koji nemaju toliko novca da stave svoj dom ili koji bi se borili da dobiju konvencionalni zajam. Uz FHA kredit, predujam je 3,5 posto za kreditne rezultate od 580 i više i 10 posto za kreditne rezultate od 500-579, prema članku o BankRate.com. Platit ćete i posebni PMI - nazvan premijom hipotekarnog osiguranja FHA (MIP) - za bilo koji od vijek trajanja zajma (ako ste smanjili manje od 10 posto) ili 11 godina (ako odložite više od 10 posto). MIP možete otkazati, premda refinanciranjem konvencionalnog zajma.
Iako se ovo može činiti mnogo, za mnoge je zapravo dobra opcija. Torabi kaže da je drugačiji put do vlasništva kuće za kupce koji prvi put žele postati vlasnici kuća, a možda nemaju toliko novca unaprijed da to učine. Međutim, ovo bi se trebalo poduzeti samo ako se ne pretjerujete u hipoteci.
"Istražite", odjekuje Ebenshade. "Ako ispunjavate uvjete za FHA zajam i imate siguran posao, možete si priuštiti troškove stanovanja i ostavite taj dodatni hitni fond, onda mislim da bi ga bilo vrijedno istražiti."
Prije nego što spakirate mesingane čvorove, terazzo naglaske i makrame, odvojite malo vremena za šunjanje pregled onoga što kažu stručnjaci za nekretnine glavni su trendovi u kući u kojem ćemo provjeriti naše popise 2020.
Sarah Magnuson
18. prosinca 2019. godine