![Blake Lively i Ryan Reynolds doniraju milijun dolara usred coronavirusa](/uploads/acceptor/source/70/no-picture2.png)
Nakon nekoliko kapitalnih obnova kuće, želio sam utvrditi povrat ulaganja, koliko bismo još mogli učiniti prije nego što naše imanje postane više povećanom, i ako je vrijedilo istražiti refinanciranje. Stoga sam se okrenuo svom tako velikodušnom Realtoru, Garrettu Acklesu Semonin u Louisvilleu u Kentuckyju zbog grube procjene prije nego što smo krenuli po službenu procjenu. Kad dobijete procjenu, oni se isporučuju sa stranicama koje se teško probijaju kroz žargone nekretnina. Zamislite moje iznenađenje kad mi je Ackles dao izravan broj i objašnjenje koje je gotovo svatko mogao razumjeti.
Iako mnogi profesionalci za nekretnine procjenjuju "dolare po kvadratnom metru", Ackles je radije - barem u mom slučaju i našem području - ocijenio nekretnine na ljestvici od jedne do pet zvjezdica. U osnovi, pregledava svojstva u susjedstvu, vidi o čemu se radi i stvara pet različitih zagrada: Svojstva koja su gotovo neprimjenjiva Svojstva „jedna zvijezda“ i vrh ponude, svojstva kuće iz snova su svojstva „pet zvjezdica“, s prosječnom cijenom kuće u tom području kao „sa tri zvjezdice“ Svojstva.
"Gledajući na ovaj način, lako mogu prepoznati vrstu kupca i raspon cijena koje će vjerojatno platiti za nekretninu," kaže mi Ackles. "Zatim možemo dodijeliti razumnu cijenu po rasponu kvadratnih stopa za svaku od kategorija" zvijezda "u mikro-području." Također je rekao kako mu ova metoda omogućuje bolju kontrolu odstupanja.
Rekao mi je da bi ga, kada smo prvi put kupili nekretninu, klasificirao kao nisku dvosjedu: imao je potencijala, bio je podložan upotrebi, ali imao je očajničku potrebu za nadogradnjom. Za to smo platili 200.000 dolara, odnosno otprilike 50 dolara po četvornom metru. Zatim, kad smo radili početna opća ažuriranja (poput instaliranja centralnog zraka, tona kozmetičkih nadogradnji i crijeva, još uvijek ne baš strašnih) treći kat), rekao je da smo uskočili u čvrstu kuću od tri do tri zvjezdice, naletjeli na naše procjene na 85 USD po metru do 95 USD po kvadratu noga.
I bio je u pravu! Kad smo imali službenu procjenu, nakon početnog ažuriranja naš je dom procijenjen na 350 000 USD.
Napravili smo više obnova - ažurirali našu kuhinju, ostavu i kupaonicu (za koju je Ackles rekao da će biti vizualno i funkcionalno ga cijeni viši krajnji kupac.) Rekao nam je da nas je ovaj renos prebacio u visoku četiri do niske četiri zvjezdice kategorija. Na temelju usporedivih svojstava na tom području, to nas je dovelo do 110 do 115 USD po metru kvadratnom, ili između 429.000 i 448.000 USD.
Odlučili smo da se vrijedi refinancirati i dobili smo službenu procjenu. Ispostavilo se, bio je opet u pravu - iako malo konzervativan - i naš je dom vrijedio 475 000 USD.
Još planiramo neka manja ažuriranja kako bismo dodatno poboljšali našu ocjenu, ali Ackles nam je rekao da će naša kuća zaista moći samo ući u srednja ocjena od četiri zvjezdice ili oko 125 USD po metru kvadratnom, s obzirom da je to najveća vrijednost vrijednosti našeg imanja, zbog njegove lokacije i općenito funkcionalnost. Iako bismo mogli dodati svaku nadogradnju u našu nekretninu, povrat ulaganja možemo dobiti samo toliko.
"Baš kao ni kupac koji ne bi platio novac" pet zvjezdica "za hotel koji je na pola milje od plaže, ne mislim možete učiniti bilo šta - ili bilo koji novac koji biste mogli potrošiti - da napravite ovo mjesto s pet zvjezdica, "Ackles rekao je.
Da, Acklesova metoda je nekonvencionalna, ali pristup koji stoji iza nje uobičajen je kod agenata za promet nekretninama. Dok Einat Bar, agentica za promet nekretninama s tvrtkom Compass iz Brooklyna u New Yorku, kaže da ona nikada sa ocjenom nije bila zvijezda, ona i njene kolege općenito ocjenjuju svojstva za stanje i lokaciju na ljestvici s usporedivim svojstvima na tržištu i novijima prodajni. Međutim, to ne rade svi agenti. Bar napominje da se neki agenti u New Yorku strogo drže cijene procjene kvadratnog metra.
Ovo sve govori o tome da definitivno ne smijete preskočiti službenu ocjenu ako se želite uskoro prodati ili refinancirati - ali mislim da Acklesov trik neizmjerno mi je pomogao kada pokušavam procijeniti koja se obnova isplati poduzeti i koliko će oni dodati preprodaji moje kuće vrijednost.
Prije nego što spakirate mesingane čvorove, terazzo naglaske i makrame, odvojite malo vremena za šunjanje pregled onoga što kažu stručnjaci za nekretnine glavni su trendovi u kući u kojem ćemo provjeriti naše popise 2020.
Sarah Magnuson
18. prosinca 2019. godine