Ako se ozbiljno bavite kupnjom kuće, vjerojatno pozorno pazite na svoj kreditni rezultat. Na kraju krajeva, izvrstan kreditni rezultat - onaj koji je dobar 740 ili više— Dobit ćete najbolju moguću stopu na hipoteku. Unatoč tome, još uvijek ste se mogli kvalificirati za saveznu upravu za stambeno zbrinjavanje ili FHA-u za kredit s rezultat u 500-ima.
Ali postoji još jedan podatak - vaš omjer duga i prihoda ili DTI - koji zajmodavci pomno gledaju. U stvari, poput vašeg kreditnog rezultata, vaš DTI određuje možete li se uopće kvalificirati za hipoteku ili ne. Zanimljivo je da nema toliko broja potencijalnih kupaca koji se obično mogu usplakati kao da mogu dobiti bodove.
Evo što trebate znati o DTI-u, uključujući idealan omjer zajmodavaca koji žele vidjeti, kako se izračunava i kako možete poboljšati omjer duga i prihoda.
Kad je u pitanju DTI, magični broj je obično 43, objašnjava Casey Fleming, hipotekarni savjetnik i autor Vodič za zajam: Kako dobiti najbolju moguću hipoteku.Ukupne mjesečne obveze ne bi trebale prelaziti 43 posto vašeg bruto prihoda, što je vaš prihod prije odbitka s platnih lista, kaže on.
U prošlosti su kupci koji su kupili kuće putem programa zajma pod pokroviteljstvom države poput Fannie Mae i Freddie Mac imali dozvolu za 50 posto DTI-a. No, u siječnju 2013., Federalna agencija za stambeno financiranje smanjila je doplatak za DTI tih agencija na 43 posto ili manje. Kupci koji imaju FHA zajmove, još uvijek mogu imati omjer duga i prihoda do 50 posto, objašnjava Fleming.
U 2018. godini više od polovice odbijenih zahtjeva za hipoteku imalo je omjer DTI koji prelazi 43 posto, pokazuju podaci Zakona o objavljivanju hipotekarnih hipoteka koje je objavila tvrtka za financijsku analitiku CoreLogic.
Pitate se kako se izračunava omjer duga i prihoda? Jednostavan odgovor: Podijelite svoje ukupne mjesečne obveze prema ukupnom bruto (tj. Mjesečnom prihodu prije oporezivanja), objašnjava stručnjak za usklađenost hipotekarnih kredita Anna DeSimone.
Ukupne obveze sastoje se od procijenjene predložene stambene isplate - koja bi uključivala porez na imovinu, osiguranje od opasnosti i bilo kakav stan provizija - plus mjesečno plaćanje bilo kojeg studentskog zajma, auto ili rate na obroku koji ima 10 ili više preostalih plaćanja, objašnjava DeSimone, autor od Stambene finansije 2020. Mjesečni izdaci također uključuju 5 posto kombiniranog stanja revolving kreditnih kartica, kaže ona.
Teoretski, sve tekuće obveze prema dugima trebaju biti uključene kad se izračunava omjer duga i prihoda, objašnjava Fleming.
„Međutim, za potrebe osiguravanja, zajmodavac vidi samo ono što je iskazano u kreditnom izvještaju, dakle osobni zajmovi koji nisu prijavljeni kreditnim biroima trebaju biti uključeni, ali često nisu ", Kaže Fleming.
Što se tiče prihoda, ako imate prepunoj gužvi na vrhu svog redovnog posla, underwriteri će htjeti vidjeti najmanje dvije godine neto prihod od porezne prijave zajmoprimca, pokazujući da je prihod provjerljiv, održiv i vjerovatno da će se nastaviti, Fleming objašnjava. Posljednje dvije godine dohotka su prosječne, osim ako se čini da se prihod ne smanjuje, u kojem slučaju će osiguravatelji aktivnosti gledati na posljednju godinu.
Ako želite poboljšati omjer duga i prihoda, možete iskoristiti strateški pristup otplaćivanju dugova, kažu stručnjaci.
"Otplaćivanje kreditnih kartica izgleda kao dobra ideja, ali najbolje je poduzeti ovaj korak 6 do 12 mjeseci prije nego što započnete lov na kuću", kaže DeSimone. "Ponekad se pravila kreditiranja temelje na prosječnom korištenju kredita u posljednjih 12 mjeseci."
Također, „5-postotno pravilo“ za upotrebu kreditnih kartica koje se uzima u obzir u DTI zapravo je povoljno, jer je često manje od minimalnog plaćanja koje kreditori zahtijevaju, kaže DeSimone.
Što se tiče plaćanja automobilom, pogledajte koliko vam je ostalo. DeSimone pruža ovaj scenarij:
Ako imate mjesečni kredit za automobil u iznosu od 300 USD i preostalo je 15 plaćanja (od datuma podnošenja zahtjeva za kredit), možete "platiti" svoj saldo na 10 plaćanja ako imate 1.500 USD rezervnog novca. Zatim ponesite hipotekarnom zajmodavcu dokaz da ste uplatili pet uplata, a mjesečno plaćanje u iznosu od 300 USD bit će uklonjeno iz vašeg DTI-a, kaže ona.
Ono čega se valja sjetiti kada je u pitanju DTI? Kupovina hipoteke i samo briga o vašoj kreditnoj ocjeni nekako je poput odlaska u teretanu i samo bavljenja kardiom, uz zanemarivanje strojeva sa težinom. Dobar omjer duga i prihoda dobit će vam, da tako kažemo, financijsku snagu da trebate osigurati hipoteku.
