Zamislite da nađete dom koji apsolutno volite (ili bar vidite puno potencijala). Sada: Što ako biste mogli živjeti tamo, ali umjesto da trošite unaprijed svoju štednju, svaki mjesec plaćate mali dio vrha stanarine prema predujmu. Zvuči kao san, zar ne? Najvjerojatnije da - posebno ako ste honorarac, imati tako kreditili visok omjer duga i prihoda (oni prokleti studentski zajmovi!) ili jednostavno ne možete svaki mjesec ostaviti dovoljno gotovine da biste ublažili predujam.
Pa, ova situacija nije samo stvar snova - to je vrsta ugovora poznata kao "iznajmljivanje za posjedovanje". No, poput mnogih scenarija koji su previše dobri da bi bili istiniti, dolazi s priličnim udjelom rizika uzeti u obzir. Evo što biste trebali znati prije nego što se potpišete:
Ti se najmovi jednoroga nazivaju mnogim stvarima, ali uobičajeno se koriste „najmovi za iznajmljivanje“, „ugovori o kupovini najma“, „ugovori o kupovini zakupa“ ili „opcije zakupa za kupnju“. U najmu zakupa, najmoprimac pristaje iznajmiti jedinicu ili kuću od posjednika. Svakog mjeseca posjednik će odložiti dio mjesečne uplate prema stanarskom fondu u kući. Dogovorena cijena ostaje fiksna tijekom najma. Obično, nakon što stanar uplati dovoljno kapitala u kući da bi se kvalificirao za hipoteku, stanar ima mogućnost kupnje od stanodavca.
Na primjer, stanar može potpisati ugovor o zakupu kuće za iznos od 150 000 dolara. Stanodavac će zahtijevati da smanje 500 USD i plaćaju 1200 USD mjesečno - 200 USD od toga ići će prema predujmu. Nakon dvije godine, stanari će uplatiti 4.800 USD prema predujmu, ili 3,2 posto vrijednosti imovine - dovoljno da pokrije predujam na Hipoteka FHA. Ako tako odluči (ne zaboravite, to je opcija za kupnju), stanar može osigurati hipoteku i slijediti standardni postupak kupnje kuće.
Za jednu, oni mogu biti skupi. Zakupodavci mogu zahtijevati nepovratne naknade unaprijed (poznate kao opcija opcija) kako bi osigurali mogućnost kupnje. Oni mogu završiti jednako skupo kao i predujam - ako ne i više. Standard je obično 5 posto, ali to se između stranaka može pregovarati. Uz to, ako najmoprimac odluči ne kupiti na kraju ugovora, neće vratiti povratni novac.
Također je važno napomenuti da najmovi najma zvuče slično, ali se vrlo razlikuju od postavljanja „ugovora o djelu“ (koji imaju svoj skup rizika). Ugovor o djelima su kuće koje financiraju prodavač, gdje kupac vraća prodavatelja kroz duži vremenski period u mjesečnim ratama s velikim kamatama. U tim je situacijama najmoprimac odgovoran za sve popravke, a obično i za poreze i osiguranje.
Ako ga unajmljuju, zakupodavac je obično pokriven stanarskim pravom tijekom razdoblja najma i nije odgovoran za održavanje niti popravke. Međutim, to se može razlikovati od države do države - i vaš stanodavac može pokušati zatražiti da potpišete ta prava (iako, opet, zakonitost toga varira od države do države).
Budući da vlasništvo domova postaje izvan dosega većine Amerikanaca, zakupnine za iznajmljivanje postaju sve popularnije. Sada postoje neke dobro financirane tvrtke s Wall Streeta ponuda transparentni programi iznajmljivanja za vlastite renovirane kuće visoke klase. Uz to su česte u prodaji od strane vršnjaka, npr. Ako obiteljski prijatelj želi prodati vašu imovinu, ali još uvijek nemate potpuno financirano. Međutim, prema Nicholeu Monticelliju, agentu za nekretnine u BEX Realty na Floridi se gotovo uvijek ugovori sa standardnim ugovorom o iznajmljivanju uz najbolju zainteresiranost prodavača na umu - to znači da kad uđete u njih kao najmoprimac, morate poduzeti svoju brigu kako bi ublažili rizik.
Na primjer, iznajmljivač / prodavači mogu pokušati da sva održavanja i popravke padnu na stanara (ovo može biti protiv stanara zakone u mnogim državama, pa provjerite kod svog odvjetnika!) Ili u ugovoru može biti navedeno da će jedno zakašnjelo plaćanje poništiti sporazum. To znači da će stanar izgubiti novac koji je već platio, kao i novac koji je uložio u obnove i popravke nekretnine.
Budući da su najmovi za iznajmljivanje privlačni onima koji su inače izgurani iz tradicionalnih opcija kupnje kuća, tržište je podložno prijevarama. Na primjer, na Floridi je došlo do porasta prevare koja je uključivala zakupnine za iznajmljivanje za vrijeme krha na tržištu stanovanja sredinom 2000-ih, kaže Monticelli. Bilo je mnogo slučajeva kada su stanari vršili mjesečne isplate, dovršavali popravke, pa čak i dograđivali dom, dok su vlasnici imovine plaćali novac. Vlasnici bi tada prestali vršiti hipotekarne isplate, a stanari bi se našli visoko i suho kad bi banke došle povratiti imovinu. 2016 Istraga "New York Timesa" pokazao da su ove prevare ponovno u porastu.
Međutim, čak i ako sve te stvari postanu sve jasnije, važno je shvatiti da i dalje ulazite u potresnu situaciju - ulažete u nešto nad čime imate malo kontrole.
Na primjer, iako možda nije bilo dodatnih založnih prava na nekretnini kada ste potpisali zakup, vlasnik je možda dodao nešto nakon činjenice, kaže Loving. Ako utvrdite da je to slučaj i pokušate se zaštititi od toga, sve će vam se dogoditi uz dodatni trošak. To može učiniti stvarne troškove kupnje kuće putem najma zakupa mnogo većim od troškova tradicionalne kupnje.
Pored toga, iako imate zakonska prava na uloženi novac, možda će biti skupo dobiti ono što ste uložili duguje u ekstremnim slučajevima: "Vlasnik i dalje može izvršiti svoje hipotekarne obveze i izgubiti dom protiv ovrhe", voli kaže. "[Ovo bi vas stavilo u obvezu da parničite bilo kakve pravne lijekove protiv prodavatelja."
Ako ste odlučili da je iznajmljivanje za vas ili ako ste se zaljubili u najam koji ima mogućnost kupnje, vaš sljedeći korak bi trebao biti nazvati odvjetnika. Kao što je prethodno navedeno, različite države i regije imaju svoje zakone koji se odnose na iznajmljivanje, pa osigurajte da vaš odvjetnik dobro zna gdje želite potpisati zakup.
Monticelli nastoji savjetovati svoje klijente da se drže dalje od iznajmljivanja najmova, ali ako se njeni klijenti odluče ići tim putem, uvijek preporučuje da odvjetnik pregleda ugovor i prepise ga kako bi bio povoljniji za stanara i ublažio rizik. Na primjer, stanari mogu biti sigurni da ne plaćaju dvostruko za nadogradnje i obnove u koje ulažu, te da se kupovna cijena ne može povisiti kad dođe vrijeme za kupnju. "Ako prodavač neće pregovarati, uzmite to kao znak upozorenja", kaže ona.
"Tražite predkvalificiranje i pokažite ugovor službenici zajma", kaže Lewis. Službenik zajma uzet će vaše financijske podatke i obavijestiti vas ako ste na putu da dobijete hipoteku za nekoliko godina. Oni će se također pobrinuti da se vaša dijeljena plaćanja najamnine dodaju za predujam nakon što dođe to vrijeme.
I, naravno, ako vam se iznajmljivanje čini previše rizično, ali vam se sviđa udobnost štednje predujma u paketu sa najamninom, uvijek postoji mogućnost premještanja na jeftinije mjesto, ali plaćanje istog iznosa najamnine (to jest jeftinije stanarine vašem stanodavcu i ostatka ostatka u vašoj uštedi račun).