Često ćete čuti izraz "druga hipoteka" dok gledate film ili TV emisiju kada lik nije u sjajnoj financijskoj situaciji. "Morali su skinuti drugu hipoteku na svojoj kući", šapat će ogovarani lik, opisujući kako je njihova frenemija pala na loše vrijeme. No, druge hipoteke dobivaju loš rast - iako su rizične, često su sjajan alat za rješavanje financijskih problema ili čak mudrije napredovanje.
Prije nego što temeljito istražujemo hipoteku druge hipoteke, idemo na istu stranicu s onim što je točno. Vaša prva hipoteka je kredit koji pomaže u financiranju kupnje kuće tako da ne morate uložiti stotine tisuća dolara odjednom (jer neka bude stvarno: Tko ima taj novac?)
Ali druga hipoteka u osnovi vam omogućuje da posuđujete novac iz kapitala vlastitog doma. Kapital je nefinancirani dio vrijednosti vašeg doma, tako da u osnovi zarađujete novac koji ste uplatili u svom domu upotrebljiv za druge stvari. „Recimo da danas vaša kuća vrijedi 250 000 dolara, a dugujete 150 000 dolara,“ kaže Holden Lewis,
NerdWalletHipoteka. "Oduzmite dug od početne vrijednosti i to je vaš kapital: 100.000 USD." Kapital vašeg doma može rasti i smanjivati se izvan Vaša hipoteka: Vrijednost stečena snažnim tržištem nekretnina ili poboljšanjima koja ste napravili mogu se pretvoriti u povećane kapital. U skladu s tim, možete izgubiti i kapital ako vaš dom padne na vrijednosti ili tržište stanovanja propadne.Međutim, ne možete uvijek jednostavno preuzeti sav svoj kapital u vašem domu: "Većina zajmodavaca za vlasnike kapitala želi zadržati ukupni dug (za obje hipoteke) na 80 posto od vrijednosti kuće, ili ponekad i 90 posto, "objašnjava Lewis," Dakle, u [ovom] primjeru dom vrijedi 250.000 dolara, a 80 posto toga $200,000. Ako dugujete 150 000 USD na primarnoj hipoteci, tada vam to može dati do 50 000 USD. "
Baš kao i kod vaše prve hipoteke, vaš se dom smatra zalogom druge hipoteke. Ako neplatite svoju hipoteku, banka ima ovlasti preuzeti vaš dom kao otplatu.
U redu, sad kad shvatite što je zapravo druga hipoteka, produljavamo zašto biste je htjeli. U nekim ćete slučajevima možda imati agresivno otplatio svoju hipoteku uštedjeti na plaćanju kamata i želite osloboditi neka sredstva koja mogu upotrijebiti u hitnim slučajevima. Možda biste i vi željeli učiniti nešto velika obnova da biste povećali svoj kapital, ali opet, nemate gotovine pri ruci da to priuštite. U nekim situacijama možda bi imalo i smisla koristiti kapital kuće za konsolidaciju dugova (a.k.a. za otplatu više dugova s visokim kamatama s jednim velikim zajmom s manjom kamatnom stopom), platite obrazovanje, ili čak velike račune za medicinu. Za druge je dodavanje druge hipoteke najbolji način da priuštite dom bez 20-postotnog predujma.
Ako to nije dovoljno zbunjujuće da postoje prva i druga hipoteka, zapravo postoje dvije prevladavajuće vrste druge hipoteke: Zajam kućni kapital i kreditna linija kapitala (Heloc). Razgovarajmo o razlikama:
Zajam za domaći kapital je jednokratni zajam koji pruža paušalni novac koji možete koristiti za sve što želite. S tom vrstom zajma, vremenom ćete je vraćati postepeno. Zajmovi za pomoć u glavnici imaju obično fiksnu kamatnu stopu i rok zajma, a isti iznos plaćate mjesečno. U osnovi, oni rade točno kao i kod vaše prve hipoteke, no obično dolaze s većim interesom stopa od prve hipoteke jer dodate malo više rizika financiranju kuće, Patrick Boyaggi, CEO od rategravity.com, kaže.
Kreditna linija kućnog kapitala (HELOC) je, dobro, kapital vašeg doma pretvoren u kreditnu liniju. Tko god da vam zajmodavac postavi maksimalni limit za posudbu, a možete ga posuditi u bilo kojem trenutku dok ne postignete maksimum. Također možete imati HELOC i nikad ga ne koristiti, ali on je tu ako vam zatreba. To je razlog zašto se kreditne kartice često uspoređuju s kreditnim karticama - i obično imaju niže kamatne stope od vaših plastičnih. Također se ne amortiziraju, poput zajma glavnice doma. Međutim, HELOC-ovi dolaze s prilagodljivim stopama, pa mjesečne isplate mogu rasti ili pasti, ovisno o stopama saveznih pričuva.
Sad kad ste shvatili što je HELOC, evo dooze: Ako ste vrlo blizu da otplatite hipoteku i želite da oduzmete više kamate (ako se sjećate, jer su hipoteke amortizirane, tada ste plaćate više kamate unaprijed u svojih 30 godina) možete skinuti drugu hipoteku u obliku HELOC-a, otplatiti hipoteku, a zatim upotrijebiti HELOC kao svoju prvu hipoteku i odbiti što interes. (Ako ste zbunjeni ovim konceptom, vjerojatno to još niste spremni.)
U redu, u redu, u redu, pa iako je to moglo biti zbunjujuće, evo što bi se moglo odnositi na vas: iako je zvuči kontratuktivno, dugogodišnji vlasnici kuća koji žele koristiti pravičnost nisu jedini ljudi koji imaju sekundu hipoteka. Kupci koji se prvi put mogu odlučiti da povuku dvije hipoteke odjednom ako si ne mogu priuštiti 20-postotni predujam bez uzimanja PMI-ja. Često se nazivaju "povrati pozajmice". Obično se daju kao zajmovi 80/10/10 ili 80/5/15. To znači da oni uzimaju 80 posto svoga doma u prvoj hipoteci s jednom fiksnom stopom, 10 ili 5 posto njihove vrijednost kuće u drugoj hipoteci s drugom, višom fiksnom stopom, a opskrbljuje 10 ili 15 posto kao njihov kapital kroz pad plaćanje.
U nekim se slučajevima ovo može pokazati kao najbolja financijska opcija za neke. Budući da banke smatraju kredite iznad 80 posto vrijednosti kuće kao kredite s većim rizikom, često dolaze s višom kamatnom stopom i zahtijevaju PMI za razliku od onih s 20 posto zaostalih plaćanja ili većim. Druga hipoteka može pomoći sniziti ovu kamatnu stopu i riješiti se PMI-a razbijanjem tog velikog zajma: Umjesto da posudite puno novca s vrlo visokim kamatama, neke ljudi dobivaju prvu hipoteku u skladu s odgovarajućim iznosima zajma (što su postavile agencije poput Fannie Mae i Freddie Mac), a zatim drugu hipoteku za pokriće preostalog kredita troškovi. "Nije neuobičajeno da kombinirana plaćanja budu manja od pojedinačnog zajma s hipotekarnim osiguranjem", kaže Boyaggi. Uz to, zasad su kamate na vašem drugom zajmu neoporezive (podložne ograničenjima odbitka kamate), ali plaćanja hipotekarnog osiguranja nisu.
Kada je u pitanju drugi postupak hipoteke - bez obzira za što ga koristite - od najveće je važnosti zapamtiti da doslovno stavljate svoj dom u red. Uz to, imajte na umu da ćete morati platiti brojne troškove za ocjene, provjere kredita itd. Ako postoji stvarni strah da ne biste mogli otplatiti drugu hipoteku, to nije pravi kredit za vas.
Uz to, razmislite zašto želite jedan. Ako želite kupiti novu Teslu, druga hipoteka vjerojatno to nije put. Umjesto toga, najbolje ih koriste za poboljšanje financijskog stanja (konsolidacija duga ili poboljšanje kapitala), a ne za stvaranje novih financijskih problema.
I naravno, nemojte se baviti financijskim odlukama na ovom članku: Najbolji savjet kada je u pitanju razmatranje je li druga hipoteka za vas je razgovor s uglednim kreditnim službenikom. Iako vam želimo dati sve podatke koje možemo, njihovo stručno mišljenje najvažnije je. Također je dobro razgovarati s poreznikom prije nego što počnete uzimati odbitke ako izvadite (ili planirate podići) drugu hipoteku.
Na kraju dana, druga hipoteka može biti idealna opcija za neke ljude. Prije nego što se prijavite na isprekidanu liniju, obavezno donesite izračunatu, educiranu i profesionalno informiranu odluku.