Kupnja kuće nije mali zadatak. Moraju se donijeti ogromne odluke: Tražite li ključ u ruke ili fiksator gornji? Je li dulje putovanje vrijedno uštede? Postoji i bezbroj brojeva za raspad: Kako se hipoteka s fiksnom stopom uspoređuje s podesivom stopom? Koliko ćete zapravo platiti za ovaj dom od 200 000 dolara? I kad sve ovo shvatite, više je nego vjerovatno da ćete naići na neki potpuno novi žargon koji ćete dešifrirati.
Jedan od najčešćih izraza s kojim biste se mogli suočiti tijekom pretrage jest ono što se naziva "funkcionalna zastarjelost". Na primjer, vaš se agent može odnositi na kuću koja nije savršen velika cijena kao "funkcionalno zastarjela". Znate što funkcionalno znači i znate što zastarelo znači, ali što to znači za vas, kupca kuće i potencijalnu budućnost prodavatelj? Evo, sve što trebate znati, uključujući ako kupnja funkcionalno zastarjelog doma ima smisla za vas.
Izraz funkcionalna zastarjelost ima nekoliko različitih primjena ovisno o industriji, ali u nekretnine odnosi se na gubitak vrijednosti nekretnine zbog stila, prostora ili određenog dizajna značajka. U osnovi, zastarjele kuće imaju ili previše ili premalo nečega u usporedbi s drugim kućama na tom području i na tržištu.
Na primjer, recimo da gledate staru kuću s dvije spavaće sobe i jednom kadom u četvrti punoj potpuno novih domova s spavaćim sobama s tri plus i kadom s dva plus. Dom koji gledate smatrat će se "funkcionalno zastarjelim", jer biste u njemu još mogli živjeti Kuću, većina ljudi to ne želi jer mogu dobiti kvalitetniju kuću u kvartu za samo malu premiju. Ova vrsta funkcionalne zastarjelosti se naziva nedostatak jer postoji neko svojstvo ili faktor koji čini kuću manjkom u odnosu na druge kuće u blizini.
Funkcionalna zastarjelost može funkcionirati i obrnuto. Veliki, novi dom u susjedstvu malih, starih domova također bi se smatrao funkcionalno zastarjelim zbog njegove visoke kvalitete u usporedbi s ostatkom susjedstva. Ova vrsta se zove superadequacy (također se naziva nad-poboljšanje), jer niže vrijednosti imovine u susjedstvu znače da ljudi neće htjeti platiti punu cijenu onog što ove značajke vrijede.
Osim cjelokupne kuće i lokacije, funkcionalna se zastarjelost može odnositi i na pojedinačne značajke dizajna. Na primjer, ako vlasnik kuće oboji svu maslinu u zelenu sobu ili izgradi bazen u dvorištu, velike su šanse da će ove mogućnosti isključiti većinu potencijalnih kupaca, čime će dom biti funkcionalan zastario.
Ukratko, iako su funkcionalno zastarjeli domovi u potpunosti funkcionalni, oni postaju zastarjeli s ekonomskog stajališta. Netko će morati napraviti kompromis pri kupnji funkcionalno zastarjele kuće, bilo da je kupac manjak (bilo kakve nadogradnje morat će izaći iz svog džepa) ili prodavača putem superadekvatnosti (često će morati kompromitirati prodajnu cijenu samo kako bi je uklonili sa tržište).
Kada je riječ o ocjeni funkcionalno zastarjelog doma, treba uzeti u obzir jedan glavni faktor: Je li zastarjelost izlječiva ili neizlječiva? Drugim riječima, može li se funkcionalna zastarjelost lako popraviti?
Nenadoknadiva zastarelost događa se kada košta više za otklanjanje problema, tada će biti vrijedno u smislu povećanja vrijednosti imovine. Na primjer, ako je dom izuzetno mali i zastario u odnosu na ostatak susjedstva, smatrat će se neizlječivim jer su potrebne značajne obnove da bi povećala vrijednost (a mogla bi koštati i više od novca koji bi vratili kad preprodaje).
S druge strane, izlječiva zastarjelost događa se kada je trošak za popraviti nešto lako i ima smisla financijski. Zapitajte se: isplati li se to potruditi? Ako su kuhinjski ormari maslinasto zelene boje koji odbijaju kupce, jednostavna limenka bijela boja ispada da vrijedi više nego što vrijedi.
Iako se čini kako funkcionalno zastarjeli dom dolazi do komplikacija, zapamtite, možda bi vam bilo u interesu da ga pogledate drugi. "Ako vas onaj dom sa samo jednom kupaonicom ili manje idealnim rasporedom uvede u vaš san iz snova, a da vam pritom ne popušta proračun, onda vrijedi razmisliti", kaže Holly Hughes, nekretnina u Austinu, Texas. Mnogo puta funkcionalno zastarjele kuće sjede na tržištu duže od prosjeka u susjedstvu - što znači da je kupac u sjajnom mjestu za pregovore. No, držite se podalje od velikih neizlječivih problema poput kuća s turobnim temeljima i drugih značajki stare škole poput septičkih sustava.
"Ako je to prevelik problem, banke ga neće pozajmljivati", dodaje Hughes.
Drugim riječima, ako inače fantastičan dom bude funkcionalno zastario, to ne mora nužno značiti da ne može biti vaš dom iz snova. Imate samo dodatni faktor koji treba uzeti u obzir prije donošenja konačne odluke. Sretno!