Dobra vijest najprije: zapravo je moguće kupiti stan na Manhattanu za manje od 300.000 dolara. (Da, stvarni stan - nije ormar! I da, kupnja za vlastiti, a ne za najam!) Koprivnička jedinica za razvoj stambenog fonda za razvoj stambenih objekata (HDFC) često dolazi na tržište, pružajući rijetkim, pristupačnim mogućnostima za potencijalne kupce kuća.
Ali obeshrabrujuće vijesti? Ne samo da su prilično rijetke, ove su nekretnine vrlo povoljne: 22 Da biste ih kupili, morate imati godišnju plaću ispod određenog praga, ali morate imati i značajnu gotovinu u gotovini za predujmove (a u nekim slučajevima i za cjelokupnu otkupnu cijenu). To značajno ograničava bazen lovaca na kuće koji zapravo mogu kupiti ovu vrstu zadruga. U rijetkim slučajevima ljudi štede. Mnogo puta, međutim, ljudi (pomislite na nedavne fakultetske fakultete) sa skromnom plaćom upadaju u školske nasljedstvo ili dobiti financijski poticaj od svojih obitelji ili umirovljenici bez mjesečnog primanja, ali s dosta novca u rezervama. Uzdah.
Područja HDFC-a u New Yorku pojavila su se 1970-ih kada su, za vrijeme gospodarskog pada, stanodavci počeli napuštati svoje zgrade. Zgrade su predate stanovnicima na upravljanje. Započelo je kao eksperiment, ali otkad se razvio u nišan način za Njujorčane s niskim i srednjim primanjima da kupe kuće.
Jedinice su obično znatno ispod tržišne vrijednosti, što znači da će vaša hipoteka koštati manje od najma jedinice slične veličine, objašnjava Eugene Gamble, investitor u nekretnine i stariji partner s Šapat vlasništva, tvrtka za razvoj imovine i ulaganja.
Osim što su po pristupačnijoj cjenovnoj cijeni, kaže se da su HDFC suradnici često mjesta s jakim osjećajem zajednice Molly Franklin, agent za nekretnine sa CitiHabitats nekretnina.
Prvo što kupci moraju znati jesu li ispunjavali uvjete za ograničenje prihoda zgrade i trebaju im moći pokazati te brojke u dvogodišnjim poreznim prijavama, kaže Franklin. Ne postoji univerzalna gornja granica dohotka i formule za određivanje ograničenja dohotka razlikuju se ovisno o opsegu. Hauseit, tvrtka za prodaju od strane vlasnika u New Yorku, sastavila je uzorak vodič za izračunavanje smjernica ograničenja dohotka. Možete i provjeriti a prijava uzorka, koja obično traži podatke o bankovnim računima, osobne reference i objašnjenje zašto želite živjeti u zgradi.
Lucas Callejas, agent za nekretnine sa Triplemint nekretninama u New Yorku, kaže kako je važno da kupci razmisle o tome imaju li planirane bonuse ili povišice. Ako je to slučaj, možda bi bilo vrijedno zamoliti tvrtku da ih odgodi ako ste blizu ograničenja prihoda.
"Neke zgrade, ovisno o programu, neće dopustiti ni jedan dolar preko kapice", objašnjava. Drugi mogu imati sobu s mahanjem s malom količinom fleksibilnosti.
U zgradama s manjim primanjima umirovljenici s jakim financijskim sredstvima, ali niskim primanjima, kao i kupovinom poklona za odraslu djecu igra igra, objašnjava Franklin, jer toliko je kupovina gotovina bavi.
„Mnogi [jedinice] idu ljudima koji mogu imati roditelje ili bake i djedove sa značajnom novčanom imovinom ili ljude koji to imaju napustili su visoko plaćeni posao i sada rade na poljima gdje zarađuju manje, ali smatraju da ih to više isplaćuje “, Franklin kaže.
"Ljudi se nerviraju da će zgrada tražiti da nikad ne kupite više od ograničenja prihoda nakon kupnje", kaže ona. "Zgrada neće zauvijek nadzirati vaše prihode i vlasnički zakup neće vam biti ispran iz ruke ako dobijete veliku promociju godinu dana nakon kupnje."
Još jedna ljepljiva točka: Kupci moraju otkriti je li zgrada odobrena za hipoteke, kaže Franklin. "Neke zgrade nisu u financijskom stanju, tako da banke vjerojatno neće pozajmljivati novac", ističe ona.
Objašnjava da HDFC-ovi zahtijevaju nešto niži, 10% predujam Debra Bechtel, profesor na Pravnom fakultetu u Brooklynu, koji predaje kliniku koja je fokusirana na HDFC; ali neke "toplije" četvrti zahtijevaju svu gotovinu.
Kupci ne bi trebali očekivati da će zaraditi puno novca od HDFC-a. Da, iako vam je dozvoljeno da imate veći prihod nakon što kupite stan, sljedeći rezident kupca će najvjerojatnije morati zaraditi ispod ograničenja dohotka prilikom kupnje. No, sve to ovisi o pravilima vaše zgrade.
"Cijena preprodaje nije ograničena, ali razumijevanje toga da će ograničenje prihoda upravljati koliko ćete moći dobiti od svoje preprodaje vrlo je važno za upravljanje očekivanjima", kaže Franklin.
Uz to, porezi na povratak (ili naknade za transfer plaćene zgradi radi održavanja rezervi prilikom prodaje) obično su visoke kako bi se spriječile brzo obogaćivanje programa.
"Uvijek pazim da moji kupci znaju da je to zaista zaista pogodna opcija za nekoga tko koristi stan njihovo primarno prebivalište kao HDFC-ovi ne dopuštaju ljudima koji kupuju pied-a-terre i imaju stroge politike podzakupa, " objašnjava Shelly Place, Triplemint agent.
Mnogi HDFC-ovi zahtijevaju skupe obnove kako bi ih prilagodili razumnom životnom standardu i tako su mogući da će troškovi iz vlastitog džepa biti veći od mnogih alternativnih ključeva, objašnjava Gamble.
HDFC jedinice dizajnirane su za ljude s niskim i srednjim prihodima i kao takvi uglavnom nose niske troškove održavanja, Šapat imovine'Gamble kaže. Međutim, ove naknade dolaze po cijeni: Niske naknade za održavanje znače manje likvidne imovine koju zgrada ima za popravke, te stoga zgrada može biti izložena pitanjima sigurnosti ili održavanja.
Iako je to istina za neke zgrade, na Manhattanu se HDFC-ovima događa vrsta renesanse. Priliv nedavnih prodaja HDFC znači da zgrade imaju više u blagajni; mnogi dobivaju prijeko potrebnu nadogradnju pa se otvaraju i financiranju, kaže Franklin.