Kad sam svojoj mami rekao da ću staviti ponudu u svoju prvu kuću, ona me nagovorila da spustim 5000 dolara niže. Moj agent za nekretnine, doduše, bio je dobro upućen u vruće tržište nekretnina u Denveru i nije se složio s ovom strategijom.
"Izgubit ćete ovu kuću ako ponudite ponudu ispod cijene", čvrsto mi je rekao agent za nekretnine. Iako bi bilo lijepo uštedjeti tih 5000 dolara, potražila sam savjet svog agenta.
I drago mi je što jesam, jer mama, u ovom slučaju, nije znala najbolje. Zahvaljujući savjetima mog agenta za nekretnine, na kraju sam pobijedio u ponudi - čak sam pobijedio drugog kupca koji je došao preko tražene cijene, ali nisam spasio puno predujma.
Evo, stručnjaci za nekretnine dijele najčešće greške koje ljudi rade kada licitiraju kuće i dogovaraju se o cijenama:
Trebali biste obratiti pažnju na broj dana na kojima je kuća na tržištu kada se pripremate za pregovore, kaže Fred McGill, osnivač i izvršni direktor
SimpleShowing, start-up nekretnina fokusiran na agente kupca. Ako je mala - recimo, manje od 21 dana - trebat će vam snažna ponuda. No ako je na tržištu duže od 90 dana, u redu je predstaviti nisku ponudu. FYI, 90 posto tražene cijene smatrat će se niskim, kaže McGill.Da, želite biti jak kupac i imati pismo odobrenja u ruke će vam dati kredibilitet - ali ne želite prodavatelju doznati da si zapravo možete priuštiti mnogo više od onoga što je na stolu.
"Nikada ne stvarajte pismo o odobrenju od vašeg hipotekarnog posrednika, kreditne unije ili banke u kojem se navodi cijena za više od ponuđene cijene", kaže Lance Marrs, glavni broker u Dnevna soba Realty u Portlandu, Oregon.
Umjesto toga, zamolite zajmodavca da pismo prilagodi za iznos koji nudite, a obračunava se posebni predujam, kaže Molly Franklin, agent za nekretnine sa CitiHabitats nekretninu u New Yorku.
"Vaš zajmodavac trebao bi rado izdati pismo za svaku ponudu i protuudarku koju možete poslati", kaže Franklin.
Ako volite lustere ili prilagođene tretmane prozora, obavezno identificirajte koje stavke želite uključiti u vašu ponudu (i kupoprodajni ugovor), savjetuje Franklin.
"Prodavatelj možda ne želi dijeliti s njima, ali vrijeme je za raspravu o takvim stvarima onog trenutka kada ponuda dođe, a ne dan prije zatvaranja", kaže ona.
Pregovori su samo jedan od mnogih čimbenika koji mogu utjecati na vaše ponuda je prihvaćena, kaže Imran Poladi, potpredsjednik od NextHome, tvrtka koja pomaže kupcima da rade s lokalnim agentima i kupuju mrežne nekretnine. No umjesto da se usredotočimo na taj manji broj - što prodavača može isključiti - postoje drugi načini da postignete isti rezultat: pogledajte je li prodavatelj može platiti dio troškova zatvaranja ili ako su u mogućnosti ubrzati ili istisnuti datum zatvaranja, Poladi poeni van.
Realtor Keri Shull, osnivač Keri Shull tim u Sjevernoj Virginiji, također preporučuje da prodavatelju kuće ponudite ugovor o zakupu, gdje prodavač ostaje u kući kao stanar koji plaća stanarinu nakon zatvaranja ako nisu osigurali novi dom za stanovanje sasvim još.
"To olakšava život prodavatelja što im daje dovoljno vremena da pronađu drugi životni raspored i isele se", kaže ona.
"Postoji priličan udio prodavača koji svoj dom žele prodati kupcu koji cijeni detalje kuće", kaže Poladi. "Ako su dvije ponude jednake u cijeni i u pogledu, to bi malo dodatnog napora moglo biti razlika u prihvaćanju ponude."
"Nemojte misliti da ćete bacati ponudu pravo na vrata, da ćete moći ukrasti", kaže ona. U stvari, postoji dobra šansa ako dođete prenisko, prodavači će odbiti ponudu odbiti čak i ne pokušavajući s vama pregovarati. Dobar agent kupca pokazat će vam komparativnu analizu tržišta nekretnina prije nego što date ponudu.
Nakon pregleda vaše analize tržišta, Justin Stanford, agent iz Keller Williams Realty u Las Vegasu, kaže da biste trebali ponuditi snažnu ponudu, obično se javite ne niže od 95 posto tražene cijene, osim ako nema problema s imovinom.
Ali imajte na umu tržište. Kupci će možda moći pribaviti prodavače kako bi doprinijeli troškovima zatvaranja, kućnom jamstvu i još mnogo toga. Međutim, na nekim će konkurentnim tržištima kupci morati ponuditi bliže popisnoj cijeni jer prodavači zabavljaju 20 ponuda već prvog dana kada nekretnina dođe na tržište, kaže Stanford.
Često će potencijalni kupci pokušati opravdati svoju ponudu davanjem detalja o tome koliko vremena i novac koji će potrošiti dovodeći dom u skladu s njihovim standardima, kaže Jane Peters, posrednica i vlasnica od Početna Jane Realty u Los Angelesu. Možda će htjeti nadograditi kupaonicu ili kuhinju ili im se neće svidjeti tepih i žele staviti drvene podove, kaže ona.
"Ništa od ovoga nije prodavaču", kaže Peters. U stvari, to može uvrijediti prodavatelja! Dakle, kad je riječ o nekretninama, jedna stvar mama možda nije u pravu: Nikada ne škodi biti ljubazna.