Kad smo moj suprug i ja - iznajmljivači koji se nadaju kakvom jesmo - saznali da možemo dobiti zajam FHA za pokriće kupovine dupleksa, tripleksa ili četvorostruka, pomislili smo da smo sve to smislili. Ali četiri mjeseca i desetak ponuda kasnije, još uvijek smo otkrivali iznenađenja desno i lijevo. Evo što bismo željeli da znamo prije nego što se krenemo putem manje informirane višečlane kućne pretrage.
Pročitajte zakone o posjednicima / stanarima u vašem području prije nego što se upustite u to putovanje! Svaka država i grad imaju svoje osjećaje, a možda ćete primijetiti da je bolje biti u samom gradu ili u određenom predgrađu. Na primjer, grad Los Angeles ima vrlo stroge zakone o zakupu stana, ali susjedni gradovi Beverly Hills, Culver City, Glendale i Pasadena daju vlasnicima stanara više prava. Kada se nadate da ćete i sami živjeti u jednoj od jedinica, ako u to vrijeme ona nije slobodna prodaje Važno je znati koja su vaša prava kao vlasnika i koja su prava stanara su. U većini slučajeva njihov zakup se nastavlja nakon prodaje, a ako želite zauzeti jedinicu, trebat ćete slijedite određene postupke koji mogu potrajati i do 90 dana, iako vaš kredit može zahtijevati korištenje u roku od 60 godina dana. Morali smo proći na imanju koje smo stvarno voljeli jer nismo mogli legalno zauzeti jedinicu koja nam se najviše svidjela. U većini područja stanodavac koji živi ima više prava nego izostanak, ali ima se puno toga za naučiti.
Postoje dva tržišta za stanovanje: jedno za vlasnike stanara i jedno za stanodavce ili investitore. Par koji kupuje kuću za jednu obitelj može vidjeti duplex koji im se sviđa i razgovarati o njemu tako da imaju uredski prostor ili mjesto za ostarele roditelje. Na primjer, tržište za četveronošce, ima gotovo isključivo drugačiju vrstu kupca - investitora koji ne mora sebi zamisliti pretvaranje zgrade u dom.
Zbog ove dihotomije na višečlanom tržištu, dok su dvostrani popisi više nalik obiteljskim popisima kuća (s puno slika, čistih prostora i puno informacija koje će vam olakšati uzbuđenje), popisi za ciljeve investitora često su prilično dobri rijetka. Često uključuju najmanje jednu fotografiju (ne manje izvučenu s Google Street Viewa) i najkraći opis. Nemoj pogriješiti: Ovdje žive ponude. Na tržištu investitora ROI (povrat ulaganja) je važan, a emocije ne utječu na cijenu.
Pali smo u zamku emocionalnog odlučivanja nakon što smo se odlučili kupiti triplex u velikom kvartu. Naša je ponuda prihvaćena, samo da bismo ustanovili da naša banka (kojoj smo prije bili odobreni) neće financirati kupnju. Zašto ne? Koristili smo FHA kredit za koji je bilo potrebno da se potencijalni triplex ili fourplexes samoodrži od prvog dana. To znači da je stanarina koja dolazi iz iznajmljenih jedinica plus tržišna vrijednost naše jedinice morala pokriti hipoteku sa samo malo prostora za povremeni konkurs. To je bio šok za sustav kada shvatimo da čak i kad bismo sami sebe mogli nagovarati da potopimo više novca u imanje koje smo voljeli, ostatak svijeta to jednostavno ne bi vidio na isti način. Način na koji oni to vide, ako ne ispunjavate svoj zajam, posjed će im biti vlasnik i žele osigurati da na njemu ne izgube novac - dva puta tehnički - ako se to dogodi.
Stanari imaju pravo na mirno uživanje u svom prostoru, čak i ako se prodaje. Između okupiranih jedinica i stanodavaca koji su odsutni, imat ćete sreću vidjeti samo jednu jedinicu prije nego što napravite ponudu. Naviknite se na ideju davanja ponuda, znajući da kad ih dobro uđete u njih, možete ih povući. Prodavač to zna i dat će vam vremena da razgledate oko sebe (kao i da provjerite inspekciju, kao i bilo koja druga imovina) prije nego što zahtijevate ozbiljan novac.
Zašto se pustiti dobre stvari, zar ne? Većina nekretnina koje smo vidjeli bili su na tržištu jer financije više nisu radile za stanodavca. Najčešća situacija bila je posjednik koji nekoliko godina nije podizao najamninu - na kraju je otkrio sami bez novčanog toka da bi išli u korak s popravcima, i stanari koji se žele dodvoriti dobrom poslu bez obzira što. Budite spremni baviti se odgođenim održavanjem, stanari koji plaćaju znatno ispod tržišne najamnine ili oboje i prilagodite svoju ponudu.