Nakon što smo gledali kako se naši roditelji penzioniraju i još uvijek moraju vršiti hipotekarne isplate s fiksnim primanjima, suprug i ja smo odlučili da ćemo učiniti sve kako bismo to spriječili za sebe. Stoga smo pristupili hipotekama agresivnim i izvan okvira koji nisu svi, ali definitivno rade za nas.
Za svoj prvi dom kupili smo kuću koja košta manje od hipoteke za koju smo odobreni, gotovo udvostručena mjesečno plaćanje da se otplati na glavnicu, uplatili novac glavnici nakon što nismo bili odgovorni za PMI, pa čak i za njih refinancirati. Uspjeli smo u samo 10 godina ukloniti našu hipoteku od 180.000, 8-postotnu fiksnu, 30-godišnju hipoteku na 60.000 dolara - štedimo stotine tisuća dolara na potencijalnim kamatama.
Ali sve se to promijenilo kad smo se morali preseliti u Nashville zbog novog posla mog muža. Mi smo se udaljili od svog gotovo otplaćenog doma u zamjenu za 150.000 američkih dolara. Tržište u Nashvilleu bilo je vruće, ali također i skuplje od predgrađa Atlante (a s dvoje djece trebala nam je veća kuća). Pronašli smo dom od 635.000 dolara koji smo voljeli, odložili smo 135.000 dolara i prijavili novu 30-godišnju hipoteku s fiksnom stopom od 5 posto. Iako smo željeli da dobijemo petnaestogodišnju hipoteku (bili smo tako blizu da bismo im se vratili u Gruziji!), Nismo mislili da je to financijski praktično ili pametno na nestabilnom tržištu stanova.
Plaćali smo 3.600 dolara mjesečno - 1.000 dolara više mjesečno nego što smo plaćali, i 2.000 dolara više nego što smo trebali platiti starom hipotekom u Atlanti. Nismo si mogli priuštiti udvostručenje tih plaćanja kao što smo prije radili, pa smo odlučili pridržavati se planiranog plaćanja zajma - iako smo računali da ćemo platiti dodatnih 512.000 USD kamate. To je bilo neodoljivo jer je sve bilo puno veće napade financijski nego naša prva kućna hipoteka. No, iako je dom bio skuplji nego što smo navikli da plaćamo, opet smo odlučili kupiti dom ispod onoga što nam je odobrila banka, pa smo imali neku sobu za wigling.
Kad se gospodarstvo pet godina kasnije pocrvelilo, tržište stanova drastično se promijenilo: Kamate su pale na gotovo dva posto…, a vrijednost naše kuće pala je za 15 posto. Ponovo smo tražili refinanciranje kako bismo smanjili kamatnu stopu, ali bila je potrebna procjena s troškovima zatvaranja blizu 10 000 USD. Odlučili smo da nije praktično i da će se novac bolje uložiti u otplatu glavnice.
Pa sam započeo istraživanje drugih opcija i pronašao malo poznati proces koji bi u biti učinio istu stvar za samo 100 dolara naknade: recastingili kada uplaćujete veliku svotu novca u hipoteku i to izravno utječe na iznos glavnice. Iako se rok zajma ne skraćuje, cijela velika uplata ide glavnici umjesto kamatama. A budući da su kamate banaka također znatno pale, mislili smo da ćemo dobiti više novca za naš dolar, usmjeravajući taj novac prema našoj hipoteci, nego ako ga pustimo da štedi.
Srećom, tehnološka industrija je dobro prošla - a posao mog muža nam je davao godišnje bonuse i opcije dionica, pa smo odlučili iskoristiti dio tog dodatnog novca da napravimo mrlju u našoj hipoteci. Nakon savjetovanja s našim poreznim odvjetnikom i zajmodavcem, uzeli smo 200.000 dolara koje smo uštedjeli tijekom godina i preradili: Naš mjesečni iznos plaćanja smanjio se na pola!
Pa ipak, još uvijek smo plaćali 3.600 dolara mjesečno. A onda, u roku od dvije godine od te preinake, moj muž je otpušten i primio je veliku otpremninu. Srećom, imao je još jedan posao i uspjeli smo upotrijebiti taj novac zajedno s ostalim uštedama za otplatu hipoteke!
Ali još nismo bili kod kuće besplatni: iako nam je hipoteka isplaćena, kapital u našem domu bio je manji nego što smo je platili - i trebalo bi cijelo desetljeće da se vrijednost vrati na ono što platili smo ga (i na sreću, samo dvije godine kasnije vrijedi 100.000 USD više!) A budući da smo puno svoje ušteđevine posvetili u domaćem kapitalu, nismo imali toliko novca koliko bismo imali volio. Dakle, po savjetu zajmodavca, otvorili smo kreditnu liniju u iznosu od 50 000 američkih dolara i omogućili nam likvidnu imovinu. Također smo morali pogledati kako to utječe na naše kreditne rezultate jer više nismo imali mjesečne zajmove (niti smo imali automobilske bilješke niti račune za revolving naplatu). Iako je došlo do početnog pada nakon isplate, naš kreditni rezultat uspio je reći da je niskih 800-tih čak i bez ikakvih obročnih kredita.
Ali sve u svemu, bilo je sjajno što nisam imao pritisak velikog mjesečnog plaćanja - pogotovo kad je moj suprug otpušten nekoliko godina kasnije. I dalje moramo plaćati porez i osiguranje (oko 6.200 dolara godišnje, što plaćamo u paušalnom iznosu početkom godine - nikad zabavno za raditi nakon praznika). No veliko je olakšanje izdvojiti dodatnih 3800 dolara mjesečno za ostale ciljeve štednje poput planiranja fakulteta, velikih kućnih projekata, hitnih sredstava i mirovinske štednje. Doista je nevjerojatno ako je hipoteka bez 45 (umjesto 65, kao što smo prvobitno očekivali) i zaista fenomenalno vidjeti koliko smo uštedjeli!