Kažu da je vaš dom najveća investicija koju ćete ikada napraviti. Međutim, u središtu ove investicije je vaša hipoteka. Čini se poput jednostavnog koncepta po nominalnoj vrijednosti - zajma odobrenog za kupnju nekretnina - zapravo je mnogo složenije.
Zato ćete čuti stručnjake iz financija i nekretnina, koji će svoje hipotekarne savjete (tražene ili ne) zatražiti kupcima kuća koji prvi put kupuju - i svima koji će ih slušati. To može dovesti do mnogih sukobljenih preuzimanja i puno zbrke.
Kako bismo presreli sve to, razgovarali smo s nekim tko poznaje hipoteke iznutra i izvana iz perspektive kupca kako bismo saznali najbolje dijelove savjeta o hipoteci koje su ikada čuli. Evo što je iskusni agent za nekretnine Zachary Belil Douglas Elliman u Miamiju je morao reći.
To je ključno za pamćenje, kaže Belil, jer velike životne promjene mogu ugroziti vašu hipoteku. Sjeća se da je to utjecalo na prodaju u kojoj je bio agent za listing. Kupci su prošli razdoblje inspekcije, dobili su pismo o zajmu i bili su spakirani i spremni za kretanje kad je telefon zazvonio.
„Nazvao sam kupčev agent i rekla je da je kupac promijenio posao u istoj branši, ali da zarađuje 300 dolara manje godišnje - godina. Kad je banka napravila posljednji pregled dosjea, otkazali su kredit ", objašnjava.
Banke obično nude samo konvencionalne hipoteke, dok hipotekarni posrednici imaju pristup raznim kreditnim proizvodima za ljude svih vrsta financijske povijesti, objasnio je Belil.
"Vaš prosječni službenik za svakodnevni kredit u vašoj banci dobiva plaću svaka dva tjedna bez obzira na to dobivate li kredit ili ne", dodaje.
S druge strane, dobar hipotekarni posrednik postat će kreativan i naporno raditi kako bi osigurao taj kredit za vas kao potencijalnog kupca, jer „ako vam hipoteke ne dobiju, neće ih platiti“, kaže on.
Procjena je vrlo važan dio postupka zajma, jer ako želite zajam za kuću od 500.000 dolara, zajmodavac mora vidjeti da nekretnina toliko vrijedi, kaže Belil.
"[Vaš agent] trebao bi biti u posjedu onog dana kada se obavlja procjena kako bi upoznali procjenitelja i pokazali mu ili njoj posebne detalje kuće", kaže on. Trebali bi ponijeti vlastiti skup nedavnih uporedivih prodaja ili komšuta da dokažu vrijednost kuće.
Ako dom ne procjenjuje prodajnu cijenu, ni vi, kupac, morat ćete platiti razliku u gotovini, ili će prodavač sniziti prodajnu cijenu da bi odgovarao ocjeni.
Ako potencijalni kupac nema pismo za odobrenje - to je pismo zajmodavca u kojem se navodi vrsta i iznos zajam za koji mogu biti kvalificirani - jednostavno nisu spremni kupiti kuću i stoga uopće ne bi trebali koristiti agenta, kaže.
Zato je prvo što bilo koji agent zatraži od potencijalnog kupca ako ima pismo u ruci. Ako to učine, zeleno je svjetlo za početak kućnog lova.
Proces podnošenja zahtjeva za kredit je kompliciran i ljudi često postanu preplavljeni dok prikupljaju sve dokumente koje su tražili, kaže Belil.
"Ponekad će se vrlo frustrirati i odlučiti ga dati na odmor nekoliko dana", kaže on. "Kao agent, ne mogu to dopustiti."
Postoje kritični datumi ugovora o kupnji koji moraju biti ispunjeni, tako da agent mora raditi s kupcem kako bi zadržao stvari kreću i osiguravaju da njihov hipotekarni posrednik ili bankar dobivaju sve informacije koje su im potrebne za obradu primjena.