Rastući troškovi školovanja na fakultetima ostavili su mnoge, posebno milenijalce, osakaćene cijelim mnoštvom studentski dug. Prosječno imaju 34 504 USD u rupi, prema a studija iz kreditnog biroa Experian. Ne samo da otplata studentskih zajmova otežava ovoj generaciji uštedu novca polog kod kuće, ali neizmireni zajmovi utječu na omjer duga i prihoda - glavni faktor koji zajmodavci uzimaju u obzir prilikom odobravanja kredita. Rezultat? Oko 83 posto ne-vlasnika domova navodi dugove studentskog zajma kao faktor koji ih sprečava da kupuju kuće, po Nacionalno udruženje nekretnina.
Ipak, kupovina kuće uz studentske zajmove moguća je, kažu stručnjaci. Dokaz je i u brojkama: oko 40 posto kupca koji su prvi put kupili kuće imaju dug studentskih zajmova, pokazala je studija NAR. Iako dug otežava prijelaz s iznajmljivača na vlasnika domova, to je doista moguće.
„Bilo koji dug može utjecati na vašu sposobnost kupnje kuće, ali dug studentskih zajmova posebno je težak jer mnogi korisnici kredita imaju otplatni aranžmani koji mogu produžiti plaćanja za više od 20 godina ili čak i više “, kaže Brittney Castro, certificirana financijska tvrtka planer s
menta i turbina. "Znači, zajmoprimci ne mogu jednostavno čekati da kupe dom dok im ne ostane bez dugova, jer su te studentske zajmove toliko dugotrajne."Naprijed, savjeti o tome kako kupiti kuću sa dugom studentskog zajma kako od financijskih savjetnika, tako i od onih koji su to već radili.
Ne čekajte da vam zajmodavac ili agent za prodaju nekretnina kaže što si možete priuštiti, već upotrijebite svoj proračun za posluživanje kao mjerilo onoga što je realno i ostvarivo za vašu financijsku situaciju, kaže Castro, također predsjednik Uprave od Financijski Wise Inc., tvrtka za financijsko planiranje sa sjedištem u Los Angelesu. Možete koristiti internetski kalkulator hipoteke koji će vam pomoći da procijenite svoju potencijalnu mjesečnu uplatu i pogledate kako će to utjecati na vaše financije. Aplikacija za osobne financije poput menta, što će vam pomoći u postavljanju i pridržavanju proračuna, kaže ona.
Možda bi bilo primamljivo razmišljati da ako plaćate 1.500 dolara najamnine, možete priuštiti hipoteku u iznosu od 1.500 dolara. Ali Shannon Clark, osobni trener financija, upozorava na to. Ona i njen suprug imali su 60.000 američkih dolara studentskog zajma kada su uzeli hipoteku od 300.000 dolara u Seattlu u Washingtonu i kažu da nas je „gotovo bankrotirala u Velikoj recesiji“.
"Razmislite kakve su cijene najma u vašem području u usporedbi s troškovima vaše hipoteke, porezima, osiguranjem, HOA naknadama i održavanjem", kaže ona. "Ako iznenada niste mogli platiti hipoteku, biste li mogli unajmiti svoj dom da pokrijete plaćanje? Ako je odgovor "ne", razmislite dvaput prije kupnje. Iznajmljivanje vam ionako može biti jeftinije. "
Clark i mnogi drugi financijski stručnjaci kažu da biste trebali imati štedni fond od šest mjeseci, kako ne biste htjeli u potpunosti iscrpiti ušteđevinu na prvom plaćanju.
Zbog COVID-19, savezna vlada privremeno je pauzirala kamate i isplate studentskih zajmova na šest mjeseci savezne studentske zajmove. Ovo bi moglo biti sjajno vrijeme da iskoristite plaćanja koja ste spremili da biste spremili za predujam, kaže Castro. Obavezno započnite otplaćivati studentske zajmove kad oni opet dospijeju, jer bi čak i jedna propuštena uplata mogla izgubiti kredit.
Iako vam kreditni rezultat može pomoći da poboljšate kamatnu stopu, vaš omjer duga i prihoda (ili DTI) utvrdit ćete da li se uopće možete kvalificirati za hipoteku. Vaš omjer duga i prihoda (DTI) treba biti najmanje 43 posto ili niži, što znači vaš ukupni mjesečni iznos obveze ne bi trebale prelaziti 43 posto vašeg bruto prihoda, što je vaš prihod prije plaće odbitaka. Ako ovaj omjer postane još niži, to može rezultirati nižim kamatama.
Studentski zajmovi glavni su faktor vašeg odnosa DTI, objašnjava Travis Hornsby, CFA i osnivač Planer studentskog zajma, organizacija koja ljudima nudi strategije za pomoć u otplati studentskih zajmova.
"Ovisno o situaciji, refinanciranje studentskih zajmova moglo bi smanjiti mjesečno plaćanje studentskog zajma i pomoći u poboljšanju omjera DTI", kaže on.
Iako se možete kvalificirati za dom sa DTI od 43 posto ili niži, mnogi financijski savjetnici kažu svoje klijenti ne bi trebali kupovati ako njihov DTI prelazi 38 posto, kaže Patrick Boyaggi, izvršni direktor tržišta hipotekarnih zajmova Posjedovati. Iako postoje financijske koristi od kupovine kuće, poput izgradnje kapitalnog kapitala, to nije pravi izbor za sve, upozorava Boyaggi, a možda ste u boljem položaju nakon što eliminirate neke svoje dug.
Odvojite vrijeme da otplatite te male zajmove ili drugi dug prije nego što preuzmete veći dug kupnje kuće, preporučuje Castro. "Niži iznos duga prije kupnje može značiti povećanje kreditne sposobnosti i pomoći vam da se kvalificirate za najbolju stopu hipotekarnog kredita", kaže ona.
Iako je svačiji proračun različit, ako želite postati vlasnik kuće, odustanite od vađenja velikog automobila zajmove za skup automobil ili namirenje duga na kreditnoj kartici nakon što diplomirate, preporučuje Bretanja Hovsepian. Ona i suprug imali su dug studentskog zajma u iznosu od 36 000 USD kada su 2016. kupili svoj prvi dom za 136 000 USD, neposredno izvan Oklahoma Cityja.
Hovsepijan, sada investitor u nekretnine Kućni stručnjaci, također preporučuje da smanjite očekivanja za svoj početni dom i da se borite za promatranje domova unutar vašeg cjenovnog razreda.
Možda biste trebali potražiti i kupovinu na povoljnijim tržištima, jer će dug studentskog zajma teško uštedjeti na predujmu, kaže Holden Lewis, stručnjak za kuću i hipoteku NerdWallet.
"U konačnici, možda ćete se morati preseliti u povoljnije mjesto, poput Dallasa, umjesto u Los Angeles", kaže Lewis.
FHA zajmovi, popularni program za kupce koji prvi put pružaju mogućnost primanja potraživanja od samo 3,5 posto. Uz uplatu 7.915 dolara, mogli biste ući u dom u Dallasu srednja cijena kuće je 226.145 USD, prema Zillowu. Ali u Los Angelesu, gdje srednja cijena kuće je 752,508 USDtrebat će vam 26,337 USD predujma.
Dakle, iako su studentski zajmovi zasigurno ozloglašena prepreka vlasništva nad kućama, još uvijek je moguće imati hipoteku dok otplaćujete svoje obrazovanje.