Moj najbolji prijatelj nedavno je želio kupiti stan u planinama zapadno od Denvera. Dok smo zajedno večerali, njezin agent za nekretnine pozvao ju je da izradi strategiju kako pobijediti na ne samo konkurentnom tržištu kupaca, već i na hiperkonkurentnom mjestu. (Svjež planinski zrak priželjkivana je ugodnost tijekom pandemije, a kupci gotovine to znaju.)
Njezin trgovac nekretninama predložio je klauzulu o eskalaciji, koja kupcima omogućuje plaćanje određenog iznosa novca iznad najviše ponude koju prodavatelj dobije. Te se klauzule mogu - i trebale bi - isporučiti s ograničenjem kako ne biste završili ugovaranju posla koji si ne možete priuštiti.
Eto, tu smo, jeli smo raviole od tikvice i osjećali se kao natjecatelji u showu. Bi li trebala preći 1.000 dolara preko najviše ponude? Hmm, drugi kupci možda razmišljaju o istom okruglom broju. Što je s nečim nejasnim poput 1.777 dolara? Odlučila je uvrstiti klauzulu o eskalaciji koja je iznosila 2.500 USD prema najvišoj ponudi do 325.000 USD za stan koji je bio naveden na 310.000 USD. Na kraju je njena ponuda prihvaćena.
„Često uspoređujem klauzule o eskalaciji s pravilima eBay-a: riskiraju vam malo pokazati ruku i daju agentima za popis priliku da„ love “s vašim ponuditi pokušaj nadmetanja drugih, ali u određenim slučajevima kupcima omogućuju i postizanje najboljeg i konačnog, ublažavajući rizik od preplaćivanja. " kaže Kate Ziegler, trgovac nekretninama s tvrtkom Arborview Realty u Bostonu i sa Coldwell Banker Lifestylesom u New Londonu, NH, koja je klauzulama pomogla svojim klijentima da osvoje ponude.
Klauzule o eskalaciji mogu imati smisla za kupce koji ne žele riskirati probleme ocjenjivanjem pretjeranim zabranjivanjem, kaže Ziegler, koji nudi besplatni tečaj za kupce koji prvi puta kupuju. (To je zato što ako kuća ne procijeni prodajnu cijenu, dogovor bi mogao biti iskočen.) Za njezinog kupca klijentima, Ziegler preporučuje klauzule o eskalaciji u slučajevima kada tržište može skočiti ispred nedavno usporedivih prodajni.
"Omogućuje nam da se natječemo, istovremeno osiguravajući da možemo osigurati sigurnosnu kopiju pobjedničke cijene kupnje, s provjerenim konkurentskim ponudama u ruci, ako postoji bilo kakva zabrinutost u vezi s ocjenom zajmodavca", kaže ona.
Klauzule o eskalaciji također mogu dobro doći na vrućim tržnicama gdje domovi dobivaju višestruke prikaze nakon što izađu na tržište, prikupe pune cijene i izbace se s tržišta u roku od tjedan dana. Andre Holloman, trgovac nekretninama s Keller Williams Realty u Connu. U situacijama s više ponuda, klauzula o eskalaciji, kaže Holloman, trebala bi se koristiti zajedno s povoljnim ugovornim uvjetima. Uvjeti se razlikuju od tržišta do prodavatelja, ali to može uključivati nešto poput povrat leasinga prodavačima kojima treba više vremena za kretanje.
Klauzula o eskalaciji savjetuje se samo ako imate malo prostora za miješanje s vašim proračunom. Kupci ga ne bi trebali koristiti ako su već na samom vrhu svog proračuna, upozorava Ziegler.
"Pažljivo pogledajte svoj pravi maksimum i držite se tog broja", kaže ona.
Viši ekonomist Zillowa Jeff Tucker kaže da biste izbjegli prekoračenje proračuna, trebali biste kupovati domove koji su ispod vaše maksimalne cijene, tako da vaša ponuda za eskalaciju ostaje unutar vašeg proračuna. Na primjer, pogledajte samo kuće koje su navedene oko pet do 10 posto ispod maksimalne cijene vašeg proračuna.
"S većim brojem domova koji se prodaju iznad cijena ove godine, možda ćete svaki put nadmašiti ako domove dajete već po vašoj maksimalnoj cijeni", kaže Tucker.
Naravno, trebali biste biti sigurni da vaša klauzula o eskalaciji ima ograničenje kako vam ne bi ulazili u glavu. Razlog zbog kojeg stručnjaci za nekretnine pozivaju na oprez pri korištenju ovih klauzula jest taj što mogu postati mutni.
"Iako klauzule o eskalaciji zvuče dobro u teoriji, one mogu dovesti do nezgodnih situacija i nepredviđenih dvosmislenosti", kaže Joe Dickerson, agent za nekretnine na području zaljeva San Francisco.
Daje ovaj scenarij: Recimo da netko za kuću na koju ste pazili nudi 400 000 USD. Nudite 450 000 USD ili 1000 USD u odnosu na ostale konkurentske ponude. Znači li to da vaša ponuda iznosi 450 000 USD? Ili je vaša ponuda 401 000 USD?
"Ova hipotetska situacija uključuje samo dvije ponude", kaže Dickerson. „Zamislite situaciju s više ponuda i višestrukim klauzulama o eskalaciji. Može postati neuredno, brzo. "
Dickerson se u potpunosti ne protivi klauzulama o eskalaciji. Kaže da su se on i njegova supruga prije nekoliko godina koristili klauzulom o eskalaciji koja im je išla u prilog. Na stolu je bila samo još jedna ponuda, a nabavna cijena i uvjeti bili su prilično slični.
No, kaže da kad koristite klauzulu o eskalaciji, svakako potražite dokaz o sljedećoj najvišoj ili najboljoj ponudi.
Tazz Weatherly, vlasnik nekretnine i brokerske kuće za nekretnine s Tazzom u Boiseu, Idaho, također predlaže korištenje višejezičnost koja osigurava da prodavač ili agent za uvrštavanje neće otkriti ponuđenu cijenu konkurentima ponude.