Svi smo vidjeli emisije na TV-u: Ljudi kupuju popravljajuće gornje domove po niskoj cijeni, obnavljaju ih i ažuriraju, a zatim prodaju s profitom. Ovi prikazi čine da kuće koje se okreću izgledaju lako, zabavno i zajamčeno pobjeđuju. Ali, kao što ste vjerojatno pretpostavili, to nije uvijek slučaj.
Puno je čimbenika koji sudjeluju u kupnji, obnovi i prodaji kuće u okviru proračuna i na vrijeme. A za potencijalne kupce izmijenjenih domova ti čimbenici u konačnici utječu na kvalitetu i cijenu nekretnine koju razmatraju.
Da biste saznali što stručnjaci za nekretnine stvarno Razmislite o procesu okretanja, obratili smo se devet agentima iz cijele zemlje za njihov doprinos.
Vjerojatno ne čudi da je prva briga koju su naši agenti za promet izrazili zbog prevrtanja kvaliteta. Mnogi peraje pokušavaju maksimizirati svoju zaradu rezanjem kutova tijekom postupka obnove i to uključuje jeftine materijale, loš posao i previdjena područja (poput neažurnog ažuriranja električnih i vodovod).
"Ono što se nekada smatralo kreativnim i unosnim procesom postalo je nešto čega se agenti i kupci paze", kaže Miltiadis Kastanis iz
Douglas Elliman u Miami Beachu. „Preokrenute kuće doživljavaju se kao kuće koje izgledaju dobro, ali uglovi su izrezani. Puno je vremena, truda i novca koji je potreban za pripremu ovih domova, a nisu svi spremni preuzeti taj zadatak. "Elementi koji su često nekvalitetni uključuju završnu obradu, hardver, uređaje i uređaje, kaže on.
"Ovo je jedna od najvećih pogrešaka koju kupci čine kad kupuju flip", kaže ona. "Uvijek potičem klijente da izvrše svaku potrebnu inspekciju."
"Ako ne znate što radite, moglo bi vam se naštetiti", kaže Lynette Kohn Huber s Walker Reid Realty u Boca Ratonu, Fla. “HGTV čini da to izgleda lako i zabavno, ali ti su ljudi profesionalci s vještinama i iskustvom, pa čak i oni imaju neuspjehe. Mnogo je ljudi koji im flipom uđu preko glave. "
Prevrtanje je vrlo zaobilazan posao, kaže Chris Cusimano iz Keller Williams Realty u Boca Ratonu, a za to trebate imati "puno novca i vremena", kaže. Prema njegovom iskustvu, dobit ostvarena od preokrenutih domova bila je "u redu", ali da treba zaraditi više novca od prodaje domova na tradicionalan način.
Osim dovoljno vremena, novca, vještina i iskustva, perajama treba i puno sreće da bi profitirali, kaže Allen Roth iz Sotheby’s International Realty - Brokerska kuća Beverly Hills u Kaliforniji. "Također se moraju osloniti na neki element sreće s vremenskim određivanjem tržišta. Uključen je nevjerojatan rizik, a vidio sam i kako peraje iz prve ruke uzimaju značajne gubitke jer mi se na tom putu nešto pokvarilo. "
Kao peraja, ako sreća nije na vašoj strani i postupak traje više vremena nego što se očekivalo, to će vas koštati, kaže Simon Isaacs iz Simon Isaacs nekretnine u Palm Beachu. Zadržavanje imovine duže od predviđenog može vas podložiti porezima na nekretnine i računima za održavanje koje niste predvidjeli.
Sasvim je uobičajeno da se komplikacije javljaju negdje na liniji, kako za kupce tako i za prodavače okrenutih domova. Na primjer, u nekim državama, uključujući Teksas, preokrenuti dom možda se neće kvalificirati za FHA zajam, napominje Francesca Conway, povezana agentica tvrtke Ured prvaka tvrtke Coldwell Banker Realty u proljeće u Teksasu. Pravila lanca vlasništva u Teksasu navode da nekretnina mora biti u vlasništvu 90 dana prije nego što se može kvalificirati za FHA zajam.
"Stoga ograničava kupce, posebno one koji prvi put kupuju kuću, što je ponekad najšire tržište za okrenute domove", objašnjava ona.
Kao agent kupca, može biti nekoliko "štucanja" dok zatvarate escrow u preokrenutim kućama, kaže Ellis. "Rat nadmetanja očito je moja najveća prepreka jer su oni najpoželjniji na tržištu."
Iz perspektive peraja mogu nastati nepredviđeni troškovi projekta koji su potpuno izvan svake kontrole, poput kašnjenja u postupku izdavanja dozvola i narudžbi materijala, kaže Ericka S. Crna, povezana s Coldwell Banker Realty u regiji Srednjeg Atlantika, ured Dupont / Logan Circle u Washingtonu, D.C. “Na primjer, COVID-19 utjecao je na rad mnogih državnih ureda za dozvole i proizvođači građevinskog materijala, što je stvorilo nepredviđena kašnjenja i nepredviđene troškove projekta. "
To može stvoriti lančanu reakciju. Zbog takvih nepredviđenih troškova projekta, neki peraji odluče smanjiti kutove - što bi zauzvrat moglo dovesti do toga da će uvrštavanje na tržište biti još duže.
"Ako profesionalci u prometu nekretninama mogu vidjeti zarezane kutove, naši će ih klijenti i njihov inspektor sigurno vidjeti", kaže Black. "Skraćeni kutovi mogu rezultirati gubitkom dobiti jer će dom dulje sjediti na tržištu."
Međutim, postoji jedna prednost prodaje preklopljenih domova upravo sada, a to je zahvaljujući pandemiji COVID-19, kaže Mia Cottet iz Sotheby’s International Realty - brokerska kuća Los Feliz u Los Angelesu. Prije su njeni klijenti bili oprezni pri kupnji flipsa, brinući se da će platiti premiju za nekvalitetan rad. Sad su se stvari promijenile.
"Ljudi su sada manje skloni poduzimanju teških obnova", objašnjava ona. „Društveno udaljavanje od dobavljača u kući može biti neugodno, a pribavljanje materijala iz zemlje i inozemstva moglo bi rezultirati ozbiljnim kašnjenjima. Moji klijenti sada sve više traže dom koji je 'gotov'.