Kao prvi kupac kuće koji je napravio svoju domaću zadaću, znate da ulazak na vrata zahtijeva pozamašnu uštedu: A polog, troškovi zatvaranja, pa čak i a znatan jastuk preostalo nakon što zatvorite, za početak. No, postoji još jedan uobičajeni trošak - jaz u procjeni - koji je, u nekim scenarijima, možda najskuplji dio kupnje kuće danas. Propusti u procjeni obeshrabrujući su znak da današnje tržište nekretnina je prevruće za rukovanje kupaca kojima treba financiranje.
Evo kako se to događa: recimo da je dom naveden za 350 000 USD i da prima puno ponuda. Da biste postigli konkurentnu prednost, za dom licitirate 400 000 USD. (Prema a., Rekordnih 50 posto domova prelazi cijenu koja se traži Izvještaj iz svibnja 2021. iz Redfina). Ali, ako uzimate hipoteku za kupnju kuće, vaš će zajmodavac zahtijevati procjenu, što je nepristrano, profesionalno mišljenje o tome što je dom zapravo vrijedi, licitiranje ludilo na stranu. Ako procjenitelj utvrdi da kuća vrijedi samo, recimo, 360 000 američkih dolara, tada morate pronaći dovoljno novca da biste "popravili procjenjivački jaz", što bi u ovom slučaju iznosilo 40 000 američkih dolara.
U tim slučajevima kada dom ne uđe po procijenjenoj cijeni, možda ćete moći pregovarati s prodavačem, ali na ovom vrućem tržištu ima prekomjerne poteškoće investitora koji će moći kupiti kuću sa svim novčanim sredstvima (a, bez zajmodavaca koji su uključeni u transakciju, tehnički im čak ni ne treba procjena). Samo da biste znali, klauzula o nepredviđenim procjenama u vašem ugovoru je važna, jer vam omogućuje da odustanete od dogovora ako dom procijeni za manje od nabavne cijene.
Zajmodavci vole vidjeti vrijednost hipotekarnog zajma manje nego procijenjena vrijednost imovine, objašnjava Steve Sexton, financijski savjetnik i izvršni direktor Sexton Advisory Group. Veće učešće za smanjenje iznosa zajma moglo bi biti jedno zaobilazno rješenje, ali ipak zahtijeva skraćivanje više gotovine.
Pa, što se događa ako se nađete u ovom scenariju? Procjenu biste mogli osporiti sa svojim zajmodavcem, kaže Dawn Pfaff, koja ima više od dva desetljeća iskustva kao procjenitelj i predsjednik je Moja država MLS.
"Morat ćete pružiti uvjerljiv argument da potkrijepite svoj spor", kaže Pfaff. "Vaš agent za prodaju nekretnina može vam pomoći da pronađete usporedivu prodaju koja podupire procjenu koju tražite."
Jedan od najvećih čimbenika koji može utjecati na vašu procjenu je prilagodba tržišta vremenom, kaže ona.
"Ako je izvorni procjenitelj koristio usporedivu prodaju od prije šest mjeseci, ali cijene na tom području brzo rastu, cijenu bi trebalo prilagoditi trenutnom tržištu", kaže Pfaff.
Ipak, procjena bi se mogla vratiti s istom cijenom (ili čak nižom) drugi put.
Nesretno je mjesto za biti. Iscijeđeni inventar i usporavanje nove gradnje domova tijekom COVID-19 znače da na tržištu nema puno domova. Ipak, rekordno niske kamatne stope dovele su kupce u gomilu. Rezultat? Prodavatelji primaju više ponuda za svoje domove, a mnogi ulaze preko cjenika - kao u tisućama i tisuće dolara preko.
Nešto što treba imati na umu na ovom jednostranom tržištu: postoji razlika između toga koliko kuća zapravo vrijedi (tržišna vrijednost) i vrijednosti aukcije (koliko su kupci spremni platiti), kaže Ryan Lundquist, certificirani procjenitelj stanova i analitičar tržišta stanova u Sacramentu. Procjenitelj djeluje kao "oči zajmodavca", kaže. To je zato što banke moraju biti sigurne da je zajam koji vam odobravaju opravdan vrijednošću imovine; ako zadate, trebat će nadoknaditi gubitak.