Porezna sezona je dovoljno zbunjujuća s W2s, dobrotvornim prilozima i odbicima studentskih kredita. Dodajte prodaju nekretnine i dovoljno je da pošaljete čak i najpametnijeg stručnjaka za TurboTax. Ali u godini u kojoj je tržište toplije nego ikad, sve više ljudi prodaje svoje domove - a ne kupuju uvijek novi odmah iza njega. Dakle, dok provjeravaju onu kućicu s natpisom "Prodao sam kuću", kako se mogu pripremiti za bilo kakva (skupa) iznenađenja koja bi im mogla doći 15. travnja?
Prvo, upozorenje: ovi stručni savjeti su korisni i dobra je ideja doći za stol s idejama, ali Kate Ziegler, investitor u nekretnine i agent za nekretnine u Bostonu, savjetuje potencijalnim ulagačima u nekretnine da pozovu poreznog stručnjaka rano u procesu. Ovlašteni računovođa ili CPA, s iskustvom u prometu nekretninama, pomogao joj je strukturirati postojeće nekretnine na povoljniji način. Također su savjetovali o budućim kupnjama i prodajama te kako bi to moglo utjecati na njezin porezni račun.
“Odvojite vrijeme da pronađete nekoga tko razumije i vaše lokalno tržište nekretnina, ali i vaše ciljeve, bilo da ulažete u većem obimu ili minimizirate kapitalnu dobit na pravovremenu prodaju vašeg primarnog prebivališta,” Ziegler kaže.
Povijesno gledano, ljudima je rečeno da kupuju dom samo ako planiraju živjeti u njemu tri do pet godina. Pandemija je sve promijenila. Ljudi su se našli u potrebi za više prostora, krećući se po cijeloj zemlji, odn prodaje kako bi unovčio na vrućem tržištu. Trebali su prodati - i trebali su prodati sada. Koliko dugo su bili tamo nije bilo važno.
Neki od tih prodavača našli su se pred iznenađujućim poreznim računom. “Na nekim tržištima postoje dodatni porezi na prodaju unutar prve godine vlasništva, gdje općine pokušavaju obeshrabriti "prevrtanje" ili revitalizaciju amortiziranih kuća za kratkoročnu ponovnu prodaju”, kaže Ziegler.
Michael Gross, CPA i certificirani financijski planer, dalje objašnjava: „Ove kratkoročne kapitalne dobiti oporezuju se uobičajenim stopama poreza na dohodak. Najviša obična stopa poreza na dohodak je 37 posto. Ako posjeduju nekretninu dulje od godinu dana, dobitak bi se oporezivao po stopama dugoročne kapitalne dobiti. Najviša stopa dugoročne kapitalne dobiti je 20 posto.” Zarada od kuće često nije mala i tih 17 posto razlike može imati veliki utjecaj tijekom porezne sezone.
Ken Grodner, računovođa koji je postao agent za nekretnine Grupa Hospitality Network u Keller Williamsu, dodaje dodatnu poantu igranju dugoročne igre: „Ako ste u mogućnosti prodati imovine u godini s niskim dohotkom (npr. vi ili vaš supružnik napustite posao), možete smanjiti ili eliminirati svoj kapital porez na dobit."
“Porezne implikacije primarnog i neprimarnog prebivališta se razlikuju, pa kupac koji kupuje novo primarno prebivalište bez prodaje svoje sadašnje kuće trebali bi razmotriti porezne implikacije promjene prebivališta,” Ziegler kaže. Primarno stambeno izuzeće možete zatražiti samo na jednoj nekretnini, a čim promijenite adresu, promijenit će se vaš porezni status na toj drugoj nekretnini. Dodatno, ako se ta nekretnina pretvara u dugoročni ili kratkoročni najam, to će također utjecati na njezino porezno opterećenje — a ta će stopa utjecati na izračun dobiti od najma.
S druge strane stambenog izuzeća, ako prodavač iskrcava nekretninu za iznajmljivanje, ali je posjedovao i koristio je kao glavno prebivalište dvije od pet godina prije prodaje, a zatim ga mogu pretvoriti u primarno prebivalište prije prodaja. U tom slučaju, Gross kaže: "Kada prodate nekretninu, možete isključiti 250.000 dolara dobiti ako samac, ili 500.000 dolara ako se vjenčate zajedno."
Gross objašnjava da je amortizacija često pogrešno shvaćen koncept u svijetu poreza na nekretnine. Amortizacija pokriva potrebna poboljšanja koja treba napraviti na svojoj imovini kako bi je održala u vrhunskom stanju za iznajmljivanje i prodaju. No vlasnici često pogrešno pretpostavljaju da je to trajni odbitak. Kaže: "Iako se može odbiti tijekom vremena iznajmljivanja imovine, smanjuje poreznu osnovicu imovine, što u konačnici povećava dobit kada se nekretnina proda."
Budući da tržišta nekretnina ostaju usijana, neki vlasnici kuća prodaju po nevjerojatno visokim cijenama i čekajući žurbu u najmu. Za te prodavače primarnog prebivališta, mogli bi dobiti kapitalnu dobit u iznosu većem od 250.000 USD ako su samci ili 500.000 USD ako su u braku koji podnose zajednički zahtjev. Srećom, postoji način zaobići porezni račun. Gross savjetuje tim prodavačima da gledaju na prodaju na rate. “Ovo bi vam omogućilo da primate isplatu tijekom godina i samo bi dio dobiti bio priznaje svake godine, što bi vas u konačnici držalo u nižem poreznom razredu i rezultiralo plaćanjem manje poreza sveukupno”, kaže on.
Ako imate pri ruci investicijsku nekretninu i vrijeme je za prodaju, možda bi bilo mudro prihod od prodaje pretvoriti u ono što se zove 1031 razmjena. "Ovo je mehanizam koji omogućuje prodavačima da reinvestiraju prihode od prodaje u 'sličnu' kupnju unutar 180 dana od zatvaranja prodaje", objašnjava Ziegler.
Kada se prihod od prodaje uloži u drugu sličnu nekretninu, prodavatelj izbjegava platiti pozamašan porez na kapitalnu dobit. Loša strana? Redoslijed operacija kupnje može skrenuti s kursa s jednim nepropisno dostavljenim dokumentom. Grodner dodaje: "Iako se to u početku može činiti kao dugo, često vidimo klijente koji se trude zatvoriti prije roka od 180 dana."