To je još uvijek tržište prodavača. Povrh svega, to predviđa Nacionalna udruga posrednika u prometu nekretninama cijene najma će rasti brže od cijena kuća 2022., što je idealno vrijeme za iznajmljivače da prodaju svoje nekretnine i pritom ostvare uredan profit.
“Prodao sam nekoliko zgrada tijekom prošle godine, jer su cijene visoke i pravo je vrijeme za prodaju,” objašnjava Gary Zaremba, broker i vlasnik u PepZee nekretnine u Daytonu, Ohio,
U nekim slučajevima, iznajmljivači će možda morati napustiti svoju jedinicu kada zgrada promijeni vlasnika. Ako tvoj stanodavac prodaje vašu zgradu, koja prava imaš? A koliko vremena imate za traženje novog mjesta? Unaprijed pronađite pet stvari koje biste trebali znati ako vaš stanodavac iznenada proda vašu zgradu.
Dobra vijest je da vam novi stanodavac ne može samo reći da spakirate svoje stvari i iselite se do vikenda. “Iznajmljivač ima ugovor s najmodavcem koji se zove zakup i taj zakup pravno obvezuje novog vlasnika”, objašnjava Zaremba. Dakle, ako ta osoba pokuša prekršiti sporazum i deložirati, kaže da će Stambeni sud odbaciti njihov zahtjev.
David L. Berkey, partner u Gallet Dreyer & Berkey u New Yorku koji se fokusira na pravo nekretnina, slaže se i kaže da iznajmljivači imaju ista zakonska prava koja su postojala prije prodaje.
„Ako je najmoprimac imao najam — osim ako zakup ne sadrži jezik koji kaže da najmodavac može raskinuti najam nakon prodaje zgrade — stari i novi vlasnici ne mogu raskinuti ugovor o najmu, a najmoprimac može nastaviti u zakupu do ostatka roka najma uz najam predviđenu najmom,” kaže.
Drugim riječima, ako su, na primjer, preostala četiri mjeseca vašeg najma, tada novi najmodavac ne može unijeti nikakve promjene u vaš zakup dok ne istekne.
Dok se ništa ne može promijeniti dok vam ne istekne ugovor o najmu, nakon toga, najmodavac će možda moći povećati vašu najamninu ili odbiti opciju obnove vašeg najma. (Imajte na umu da je to mogao učiniti i prethodni stanodavac.) I dalje biste trebali primiti dosta obavijesti unaprijed — ali to može ovisiti o tome gdje živite.
“Nedavno je New York usvojen Zakon o nekretninama, članak 226-C, što zahtijeva od najmodavca koji namjerava povećati najamninu za pet posto ili više, ili koji ne namjerava obnoviti najam, da obavijesti iznajmljivača o takvoj namjeri”, objašnjava Berkey.
Koliko unaprijed morate biti obaviješteni ovisi o tome koliko dugo živite u iznajmljenoj jedinici, iako je to obično 30, 60 ili 90 dana unaprijed.
“Ako stanodavac ne dostavi obavijest, ne može povećati najamninu za pet posto ili više, niti deložirati najmoprimca ako je zakup se neće obnoviti sve dok ne dostavi pisanu obavijest propisanu zakonom i dok otkazni rok ne istekne”, rekao je objašnjava.
Neke zgrade podliježu stabilizaciji najamnine ili drugim vrstama kontrole najamnine. "Ako je tako, novi vlasnik može biti obvezan ponuditi najmoprimcu produžetak najma s ograničenim povećanjem najamnine, budući da je novi vlasnik vezan zakupom i zakonima koji reguliraju obnavljanje", kaže Berkey.
Ako ne živite u zgradi za iznajmljivanje koja podliježe kontroli najma, pravila su drugačija. Berkey kaže da su ove nekretnine za iznajmljivanje stanovi po "tržišnoj" cijeni. “Ako tržište dopušta, novi vlasnik može tražiti znatno povećanje najamnine nakon isteka roka zakupa”, kaže on.
Imate potpuno drugačiji scenarij ako nemate najam. (Popratna napomena: uvijek biste trebali iznajmiti uz najam!) U ovom slučaju, vi ste na milosti novog stanodavca. Mjesečni najam također vas dovodi u nesigurnu situaciju.
"Ako postoji mjesečni ugovor o najmu stana ili jednostavno usmeni dogovor između najmoprimca i stanodavca, tada se stanar može deložirati lakše i u kraćem vremenu", kaže Zaremba.
Berkey se slaže. “Kada nema pismenog zakupa, a stanar koristi stan iz mjeseca u mjesec, novi vlasnik može dati obavijest najmoprimca da prestaje mjesečni najamni odnos i da najmoprimac mora napustiti prostor u roku od 30 dana.”
Kao opće pravilo, najmodavci baš i ne vole mjesečne najmove. Oni bi radije imali zakupca koji je spreman preuzeti dugoročnu obvezu.
Kada nekretnina promijeni vlasnika, sigurnosni depozit također treba prenijeti na novog vlasnika. “Sigurnosni polog je vlasništvo najmoprimca i mora se prenijeti kada se zgrada prodaje, jer to nije novac prodavatelja koji treba zadržati niti kupčev novac koji treba apsorbirati”, kaže Zaremba.
Ali nemojte samo pretpostaviti da je vaš sigurnosni polog na sigurnom mjestu. “Iznajmljivači bi trebali potvrditi kod novog vlasnika da je njihov sigurnosni polog prenesen i pitajte gdje sigurnosni depozit se sada drži”, savjetuje Berkey. Također, ako je bilo kakvih koncesija na najam od strane bivšeg vlasnika, kaže da bi iznajmljivači trebali paziti da ih novi vlasnik zna.
“Osim toga, ako postoje popravci koje je bivši vlasnik trebao napraviti u stanu iznajmljivača, najmoprimac trebao obavijestiti novog vlasnika o uvjetima koji zahtijevaju popravak i potvrditi da će takvi popravci biti napravljeni”, Berkey kaže.
Kako se kaže, treba očekivati najbolje, ali se pripremiti na najgore. Pokušajte se usredotočiti na prvu polovicu te fraze. Primjerice, kupnja zgrade koja je već puna stanara odlična je prodajna točka, a većina novih kupaca željet će zadržati taj status. “Imajte na umu da novi vlasnik možda ne želi da odete – možda će htjeti nastaviti iznajmljivati nekretninu, pa nemojte uzimati zdravo za gotovo da ćete morati otići na kraju vašeg najma", kaže Jonas Bordo, izvršni direktor i suosnivač od Dwellsy, usluga popisa najma.
Bordo dodaje da su svi dogovori o najmu i najmu po dogovoru. “Ako želite više vremena u mjestu ili ste spremni otići ranije u zamjenu za plaćanje, nikad ne škodi tražiti ono što želite”, kaže on.
Terri Williams
Suradnik
Terri Williams ima opsežan portfelj koji uključuje autorske zapise na Realtor.com, The Economist, Time, USA Today, Yahoo, US News & World Report, Investopedia, Bob Vila, Real Homes, The Spruce, Real Simple, The Balance, Tom's Guide i nekoliko drugih klijenata za koje ste vjerojatno čuli. Diplomirala je engleski jezik na Sveučilištu Alabama u Birminghamu.
