Zapišite ovo pod "stvari koje su me iznenadile kao vlasnika kuće": Hipotekarne tvrtke mogu prodati vašu hipoteku, a to je zapravo nešto što se događa prilično često. Zapravo, otkako sam kupio svoju kuću prije gotovo deset godina, četiri različite hipotekarne tvrtke servisirale su moj zajam - s dva posljednja prijenosa koja su se dogodila prilično brzo.
Uglavnom, kada je moja hipoteka prodana, to samo dodaje malo dodatnog administratorskog posla na moj popis obaveza - zadaće kao što je osiguravanje da nova servisna tvrtka ima kopiju mog polica osiguranja vlasnika kuće (inače, mogu ubaciti skuplji plan osiguranja koji je postavio zajmodavac) i postavljanje svih mojih podataka o plaćanju na novoj web stranici.
No, cijela ova smutnja navela me da se zapitam: zašto hipotekarne tvrtke uopće prodaju vaš zajam, postoji li nešto što možete učiniti da ga zaustavite i kako to utječe na vašu kreditnu sliku?
Ako ste vlasnik kuće (ili potencijalni), evo tri stvari koje trebate znati o prodaji hipoteka, tvrde stručnjaci.
Prodaja hipoteka vrlo je uobičajena praksa u hipotekarnoj industriji, kaže stručnjak za hipoteke David Peterson, suosnivač stranice za osobne financije Bankdash.
“U normalnim tržišnim uvjetima, zajmodavac će prodati hipoteku jer je njihov poslovni model usmjeren na davanje kredita, a ne na servisiranje zajmova”, kaže Peterson. “Servisiranje uključuje puno administrativnih poslova poput naplate hipotekarnih kredita, izračunavanja i naplate poreza na imovinu i upravljanja escrow računima.”
Hipotekarni zajmodavci trebali bi izgraditi i održavati servisnu infrastrukturu kako bi servisirali sve kredite koje daju, što može biti teško povećati, objašnjava Peterson. Dakle, mnogi zajmodavci stoga odlučuju usredotočiti svoje poslovanje na davanje kredita ili servisiranje hipoteka.
Ako vaš zajmodavac proda vaš zajam, ali zadrži prava na servisiranje, vjerojatno nećete primijetiti veliku promjenu u načinu plaćanja hipoteke ili u interakciji s tvrtkom. Ali ako se serviser promijeni, htjet ćete biti sigurni da se pridržava savezni propisi koji se odnose na vaš zajam, uključujući bilježenje vaših pravovremenih plaćanja kreditnim uredima.
Tamo su neki banke koje neće prodati vaš kredit. Poznati su kao "zajmodavci portfelja", a većina su manje financijske institucije u zajednici poput kreditnih zadruga. Ali uglavnom, ne možete učiniti ništa da spriječite prodaju svoje hipoteke.
Znajte ovo: ne trebate paničariti kada dobijete obavijest da je vaša hipoteka prodana od uvjeta zajam uključujući vašu mjesečnu uplatu, kamatnu stopu, preostali iznos i sve ostalo će ostati isto, kaže David Tully, agent za nekretnine s eXP Realty u Renu, Nevada. No, dobra je ideja zadržati dobar papirni trag kako ne bi došlo do uplata koje se izgube u nasumičnom rasporedu.
Ako ste nedavno poslali uplatu prethodnom vlasniku svoje hipoteke, tada nećete biti kažnjeni za to, kaže Tully. Postoji 60-dnevno razdoblje odgode nakon što se prava na servisiranje prodaju kako bi se olakšao prijelaz.
Ne postoji jasan odgovor o tome kako točno prodaja hipoteke može utjecati na vaše kreditni rezultat, ali nije vjerojatno da će imati veliki utjecaj na taj troznamenkasti broj koji određuje vašu kreditnu sposobnost.
U idealnom svijetu, uzeli biste stambeni kredit i on bi ostao kod iste tvrtke, a zatim kod na kraju vaše 30-godišnje hipoteke, imat ćete vrući niz pravovremenih otplata na svoju desetljećima dugu ratu zajam.
Vidite, zajmodavci ne brinu samo o vašoj evidenciji plaćanja na vrijeme, već vole vidjeti i kreditnu povijest. Vaš dužina kreditne povijesti čini oko 15 posto vašeg rezultata.
Ako je vaša hipoteka jedan od najstarijih računa o kojima se prijavljuje uredima, a prodaje se, to bi moglo utjecati na starost vaše kreditne povijesti, kaže Caleb Reed, kreditni stručnjak i osnivač The DollarBudget.
Drugačije rečeno? Kada se promijeni ime vašeg zajmodavca, vaši se računi mogu prenijeti u novi entitet ili se pojaviti u vašim izvješćima pod novim imenom zajmodavca, kaže Levon L. Galstyan, ovlašteni računovođa u Oak View Law Group u Glendaleu u Kaliforniji.
"Čak i ako se vaša hipoteka proda novom serviseru za kredite, malo je vjerojatno da će to utjecati na vaš kreditni rezultat", kaže Galstyan.
