Zakoni o otkrivanju stambenih podataka za stigmatizirane nekretnine

Cijeli intervju s Ericom Goldmanom prikazan je u 2. sezoni, epizodi 2 podcasta o ukletoj kući House Beautiful, Mracna kuca. Poslušajte prilog ovdje.

Dok se državni zakoni o otkrivanju podataka uvelike razlikuju od države do države, postoje određene stvari koje se većina ljudi slaže da bi trebale biti standardna praksa kada prodaja kuće: morate otkriti je li boja na bazi olova prisutna na bilo kojoj nekretnini izgrađenoj prije 1978., na primjer, i na nekoj razini informacija o povijesti popravaka uobičajeno je otkrivanje u svim državama, kao i očita fizička šteta koja potencijalno može nastati opasan. Ali što kada se nešto loše dogodi na imanju koje ne radi ostaviti fizički trag?

U terminologiji nekretnina, a stigmatizirano vlasništvo se definira kao nekretnina čiji je karakter ili stanje promijenjeno i stoga postoji opasnost da bude odbijena od strane stanara i kupaca koji je smatraju psihološki ili emocionalno manjkavom. Najčešći stigmatizirajući događaji su ubojstvo, nasilni zločin ili smrt. Dakle da li netko

vjeruje u duhove ili zarobljene energije u bilo kojem doslovnom smislu, loše vibracije su važne, a imovinu može progoniti loš glas. A takva svojstva mogu biti zakonski obvezna otkriti tu reputaciju, ovisno o nekoliko čimbenika.

Činjenica da su doneseni zakoni koji rješavaju pitanje stigmatizirane imovine i kako bi se s njima trebalo postupati sugerira da javnost radi brinuti o ugledu nekretnine. Dakle, razgovarali smo s pravnim učenjakom i profesorom Ericom Goldmanom sa Sveučilišta Santa Clara da malo bolje razotkrijemo koncept. U nastavku saznajte više o području stigmatiziranih svojstava kao io zakonima o otkrivanju podataka.

Zakoni o otkrivanju podataka o prebivalištu

Zakoni o otkrivanju prebivališta vrlo su komplicirano područje zakona—možda zato što se jako razlikuju od države do države. U nekim je državama prodavatelj dužan otkriti informacije, bez obzira na to je li kupac ikada zatražio — pa čak i ako je bila inspekcija imovine. Na primjer, na Aljasci, agent za popis "mora otkriti sva poznata ubojstva ili samoubojstva u prošloj godini. U slučaju da agent nije svjestan, on nije odgovoran." U međuvremenu, u Maineu, "agent bi trebao pismeno dopuštenje prodavatelja da otkrije informacije kupcu ako se raspita", au Montani, državni zakon "zabranjuje samoubojstva ili kaznena djela da ih otkrije agent", prema Spaulding Decon, usluga dekontaminacije koja nudi čišćenje mjesta zločina, gomilanje i čišćenje laboratorija za metamfetamin. Doista, državni zakoni o otkrivanju podataka često su u suprotnosti jedni s drugima.

"Mislim da je to zapravo odraz izmučene prirode mišljenja" koja se pojavljuju u stigmatiziranim imovinskim slučajevima, razmišlja Goldman. “Suci se ne slažu uvijek oko toga što treba otkriti. A državna zakonodavna tijela donijela su zakone koji kažu da postoje trenuci kada morate otkriti, ili postoje trenuci kada niste obvezni otkriti, a ni ti zakoni nisu usklađeni. Dakle, stvarnost je da su to jednostavna pitanja, što mora prodavač ili reći, i kada, a ipak odgovori se uvelike razlikuju po jurisdikcijama i po određenoj vrsti činjenica koje bi mogle biti potrebne razotkriven."

Čak iu državi s najstrožim zakonom o otkrivanju podataka, Kaliforniji, postoje parametri. Nakon tri godine, smrt ne treba objavljivati. "Negdje mora postojati neka granica, zar ne? Mora postojati samo osnova da se kaže, znate, [kao prodavač] nisam odgovoran za činjenicu da kuće postoje već 150 godina i da su ljudi u njima sigurno umirali", kaže Goldman.

Latentno vs. Nedostaci patenta

Važno je razumjeti razliku između patentnih i latentnih nedostataka kada raspakirate zakone o otkrivanju podataka. "Patentni nedostaci su [fizičke] stvari koje bi se trebale pojaviti u standardnoj inspekciji vlasništva", objašnjava Goldman. Imovinski inspektor posjećuje kuću i sastavlja izvješće u kojem se navode svi potencijalni problemi s imovinom. Većina kupaca odlučuje se za pregled nekretnine, ali mogu odlučiti odustati od pregleda nekretnine, i ako zaključe prodaju, sve što je prethodno objavljeno sada je njihova odgovornost kao novo vlasnici.

Ponekad će prodavač sam izvršiti inspekciju. "Ovdje u Kaliforniji, gdje imamo prilično vruće tržište nekretninama, zapravo nije neuobičajeno da prodavatelj obavi inspekciju imovine i to pruži svim potencijalnim kupcima prije nego što daju svoje ponude kao način da se ubrza proces i uklone neki od potencijalnih nepredviđenih okolnosti koje bi kupac mogao uključiti u ponudu," Goldman bilješke.

Latentni nedostaci, s druge strane, su stvari koje "inspektor imovine možda neće pronaći tijekom obavljanja svoje uobičajene brige. Ali ako prodavatelj zna za latentne nedostatke koje instruktor nekretnine ne može pronaći i koje kupac ne bi vidio, od njega se može tražiti da ih otkrije potvrdno", dodaje Goldman.

Zašto su latentni nedostaci važni? Nefizički problemi i dalje mogu utjecati na spremnost kupca da kupi nekretninu, jednostavno i jednostavno. U kontekstu ubojstva, prodavač može znati da kupac nije svjestan ovog događaja, ali ako je bio svjestan, to može smatrati materijalnim stanjem kuće.

Jesu li neke stigme bolje od drugih?

Duh koji opsjeda posjed je stigma koja bi mogla utjecati na posjed, ali ga je teže dokazati nego činjenični događaj poput smrti ili ubojstva na licu mjesta. Kao takvo, rijetko je da nekretnina bude priznata kao stigmatizirana zbog percipirane paranormalne aktivnosti u pravnom kontekstu jer je teže pribaviti pouzdane i vjerodostojne dokaze koji bi se mogli izvesti na sudu, objašnjava Goldman. Naravno, postoje iznimke," kao u utakmici Stambovsky vs. Ackley slučaju, kada je sudac pokušavao doći do pravednog rješenja na temelju vrlo specifičnog niza okolnosti.

Zanimljivo, ponekad je obrnuto istinito u smislu da bi stigmatizirana imovina zapravo mogla vrijediti više zbog svoje mračne povijesti. Reklamiranje kuće kao uklete "može privući malo, ali potencijalno vrlo unosno tržište", kaže Goldman. Ali postoje i neki lukavi zakoni o otkrivanju podataka koji i to kompliciraju. Ako je posrednik želio reklamirati kuću kao ukletu, također će morati moći dokumentirati fenomen ili ne previše obećavati ukletu prirodu kuće. "Mislim da većina brokera neće biti uvjerena u takvu vrstu otkrivanja budući da ne mogu jamčiti da će duhovi još uvijek biti tamo i ne mogu stvarno provjeriti prošlo ponašanje." Umjesto toga, trebali bi to uokviriti na način koji je više spekulativan ili dati kvalificirani razotkrivanje.

"Ako je kuća reklamirana kao ukleta i to je postalo dio dogovora, a onda, zapravo, nije ukleta, to je jednostavno lažno oglašavanje ili prijevara ili lažno predstavljanje vrijednosti i stanja nekretnine," Goldman kaže. "Postoji niz pravnih doktrina koje bi kupcu omogućile pravni lijek u takvim okolnostima. To je jedan od razloga zašto brokeri vjerojatno neće reći da je kuća ukleta jer ne žele staviti njihov profesionalni ugled i financije iza izjave da ne vjeruju nužno da mogu potvrdi."

Savjeti za prodavače i kupce

Zakoni o otkrivanju podataka o nekretninama očito su vrlo komplicirani i teški za snalaženje i za kupce i za prodavatelje, bez obzira je li imovina "stigmatizirana" ili ne. Zamolili smo Goldmana da podijeli svoj najbolji savjet za sve uključene strane. Evo njegovih pet ključnih savjeta:

• Prvo i najvažnije, najbolje je raditi s agentom za nekretnine u kojeg imate povjerenja da vam pomogne u snalaženju u kompliciranom svijetu zakona o otkrivanju podataka, osobito ako nemate iskustva s nekretninama.
• Digitalno doba olakšalo je kupcu pristup informacijama, stoga iskoristite to u svoju korist i potražite na Googleu adresu svake nekretnine koju razmišljate o kupnji.
• Kao kupac, postavljajte pitanja o stvarima koje za vas prekidaju posao. Prodavačima je nemoguće predvidjeti cijeli svemir stvari koje su kupcima važne, pa ako ste kupac, trebate se zalagati za sebe.
• Kao agent za popis ili prodavatelj, kada ste u nedoumici, otkrijte (ovisno o stanju u kojem se nalazite!), ali dajte samo obećanja koja možete ispuniti.
• Dokumentirajte sve objave. "Ako nije u pisanoj formi, tada je puno manje vjerojatno da će imati posljedice, sve bi trebalo biti dokumentirano", kaže Goldman.

---

Jeste li znatiželjni čuti detaljnije priče o duhovima o stigmatiziranim svojstvima kao i savjete o otkrivanju od Erica Goldmana? Slušati Mracna kuca.