Što biste trebali znati o mrežnim procjenama vrijednosti kuća

Moj suprug i ja povremeno pregledavamo popise nekretnina, ali sasvim smo zadovoljni što ostajemo tu gdje jesmo dok se i tržište i hipotekarne stope ponovno ne poprave.

Za zabavu, nedavno smo provjerili procijenjenu vrijednost jednog vrlo zanimljiv popis: naš vlastiti dom. Broj nas je oboje iznenadio. "Da pozovemo agenta za nekretnine i počnemo se pakirati?" upitao je moj suprug.

Opametili smo se, naravno, potpuno svjesni da su te online procjene jednostavno to: procjene. Ali ako je doista vjerovati ovoj stranici, naša je kuća vrijedila 122.000 dolara više od onoga za što smo je kupili prije sedam godina. Druga stranica za popis izvukla je istu brojku, dok je treća ponudila konzervativniju procjenu, koja je još uvijek bila 68.000 USD više od onoga što smo platili.

Obratio sam se nekolicini agenata za nekretnine, ne da bih naveo našu kuću, nego da bih dobio njihov savjet o tome treba li itko vjerovati tim online procjenama vrijednosti kuće. Evo zašto misle da ono što vidite trebate uzeti s poslovičnom rezervom.

Denis Smykalov, posrednik za nekretnine u Wolsen nekretnine, kaže da se vlasnici kuća ne bi trebali oslanjati samo na procijenjene vrijednosti kuća koje pronađu na internetu. “Iako web stranice s popisima koriste algoritme i podatke za pružanje približnih vrijednosti, one često ne mogu uhvatiti potpunu sliku jedinstvenih karakteristika nekretnine i lokalnih tržišnih uvjeta,” on objašnjava. "Kao rezultat toga, ove procjene ponekad mogu biti netočne."

Kristina ODonnell, pridruženi broker i trgovac nekretninama u Realty ONE u Collegevilleu, Pennsylvania, kaže da će trebati puno više od algoritma da se postigne točnost. "Utvrđivanje stvarne vrijednosti nekretnine zahtijeva detaljno razumijevanje tržišnih uvjeta, specifičnosti lokacije nekretnine, kao i pojedinosti o kući", kaže ona. „Iako postoje brojni AVM-ovi (modeli automatiziranog vrednovanja) koji će dati procjenu imovine, oni su ograničeni na korištenje samo kriterija programiranih za taj model; nema personalizacije niti detaljne evaluacije.”

Upamtite samo to aktivan popisi ispravno odražavaju trenutno stanje kuće - čak i uz malo pretjerivanja u ime željnog agenta za nekretnine. Ako trenutačno ne prodajete svoj dom, online popis može samo odražavati kakva je vaša nekretnina bila kad je zadnji put bila dostupna na tržištu.

Jonathan Rundlett, regionalni vlasnik u EXIT Mid-Atlantic, kaže da imate hrabrosti ako ste nedavno obnovili ili preuredili svoj dom. "To će povećati vrijednost, ali se neće odraziti na internetske procjene jer one ne mogu odrediti stanje imovine", kaže. Treba napomenuti da vam neke web stranice poput Zillowa omogućuju stvaranje računa, traženje popisa nekretnina i ažuriranje relevantnih informacija o nekretninama kako biste stekli bolji uvid u njihovu vrijednost.

Ali slobodno još jednom okrivite algoritam, pogotovo ako živite u gusto naseljenom području, kaže Rundlett. "Algoritmi koji se koriste na web-mjestima obično će koristiti određeni radijus u miljama oko posjeda kako bi pogledali vrijednosti sličnih svojstava", objašnjava. "Ali u područjima gdje se četvrti mijenjaju od bloka do bloka, algoritmi to ne mogu utvrditi, tako da procijenjena vrijednost može biti znatno manja."

Casey Napolitano, osnivač i izvršni direktor tvrtke NDA nekretnine, slaže se. "Ove procjene možda neće točno odražavati specifično stanje, jedinstvene značajke ili nedavne tržišne trendove nekretnine", kaže ona. "Čak sam vidio kako te automatizirane procjene vrijednosti međusobno uspoređuju različite nekretnine, poput stana s obiteljskom kućom."

Izračunavanje kvadrature kuće nije baš najteži matematički problem na svijetu, ali to ne sprječava da popisi nekretnina na mreži dobiju krive podatke. Rundlett kaže da je ono što se spominje u popisu često iznad razine - gotov podrum ili drugi prostor u kojem se može živjeti ispod razine treba biti naveden kao dodatni kvadratura.

"Iz tog razloga, kuća na dvije etaže može pokazati vrijednost znatno nižu od stvarne tržišne vrijednosti jer jedna razina dvoetažne razine može biti malo ispod razine", objašnjava on. "Navedena kvadratura može učiniti da se kuća čini znatno manjom jer je cijela razina navedena kao dodatna kvadratura, povrh bilo kojeg podruma koji bi mogla imati."

Pokušajte se ne zamarati previše oko procijenjene vrijednosti vašeg doma na internetu. Čak i same stranice ističu da su to samo procjene. Ovdje su izjave o odricanju od odgovornosti s tri stranice s najboljim popisom.

Zillow:Zestimate je Zillowova najbolja procjena tržišne vrijednosti ove kuće. To nije procjena i treba je koristiti kao polazište. Ako su vaše kućne činjenice pogrešne, vaš Zestimate možda nije točan. (Uključena je veza za prijavu na vaš račun i ažuriranje.) Zestimate uključuje višestruke modele podataka i odgovara na čimbenike kao što su pojedinosti o susjedstvu, podaci o kući i cijena na popisu.

Crvenperka: Procjena Crvenoperke temelji se na onome što trenutno znamo o ovoj kući i obližnjoj tržnici.

Redfin Estimate nije službena procjena niti zamjena za osobnu ekspertizu agenta za nekretnine ili profesionalnog procjenitelja.

Realtor.com:Procjena se izračunava na temelju podataka o procjeni poreza, nedavnih prodajnih cijena usporedivih nekretnina i drugih čimbenika.

Samo profesionalni procjenitelj može ispravno procijeniti vaš dom, dok vam iskusni agent za nekretnine može reći što ćete za njega vjerojatno dobiti na trenutnom tržištu. Pa zašto se uopće gnjaviti s online procjenom?

Scott Bergmann, trgovac nekretninama iz Realty ONE Group Sterling u Omahi, Nebraska, kaže da su online procjene dobro mjesto za početak rasprave kada želite prodati - ali nemojte se previše zanositi. "Od ključne je važnosti ne dopustiti da iznos u dolarima - bio on viši ili niži od očekivanog - previše utječe na vas", kaže, budući da su to samo procjene. “Oni su slični dijagnosticiranju vašeg zdravlja na temelju simptoma koje upišete u WebMD. Naravno, moglo bi vam reći da ste savršeno zdravi, ali biste li to shvatili kao posljednju riječ?"

Drugim riječima, ako ste bolesni, posjetite liječnika. Ali ako želite znati vrijednost svog doma, obratite se agentu za nekretnine ili procjenitelju. Smykalov kaže da lokalni agent može ponuditi usporednu analizu tržišta za vašu nekretninu. Ova procjena uzima u obzir čimbenike kao što su nedavne prodaje usporedivih nekretnina, lokacija, nekretnina stanje i značajke te tržišne trendove — puno bolji način da dođete do točnijeg dolara iznos.

„U konačnici, vlasnici kuća trebali bi procjenu s popisa web stranica smatrati samo jednom informacijom i tražiti smjernice stručnjaka za nekretnine kako bi se osiguralo da imaju realno razumijevanje vrijednosti svoje nekretnine,” Smykalov kaže.