Bilo da kupujete kuću ili prodajete kuću, morat ćete se nositi s nečim kraj vašeg puta poznatog kao zatvaranje. Ukratko: to je dugotrajan postupak s nizom pravnih dokumenata koji moraju biti potpisani prije nego što se preselite.
No, samo zato što ste stigli do završne faze prodaje, ne znači da ste bez kuće. Naprijed pronađite neke stvari koje mogu dovesti do vašeg zatvaranja - i kupovine ili prodaje kuće -.
Kupci često traže od prodavača da izvrše određene promjene na imovini, poput popravka, prije nego što zaključe ugovor. Recite "neposredno prije zatvaranja, kupac ima zadnji korak, a oni vide da ti popravci nisu napravljeni ili su izvršeni pogrešno", primjećuje Somerville, N. J., odvjetnik Rajeh A. Saadeh. "Dakle, kupac možda neće htjeti nastaviti s sporazumom dok se ta pitanja ne riješe."
Objašnjava da će nakon što se prodavački namještaj, prostirke i drugi predmeti uklone iz kuće, kupac primijetiti nova područja koja trebaju popravke. Važno je da kupci steknu potpuni osjećaj o tome kakav je dom prazan i da se s prodavateljem dogovore o uvjetima popravka prije nego što se nađe vrijeme zatvaranja.
Ako postoji rat za nadmetanje ili kupac smatra da treba nešto učiniti kako bi se istaknuo, možda će platiti više od tražene cijene. Ali ako kupcu treba zajam za dom, zajmodavac će htjeti izvršiti procjenu, prema Kerry Adams, odvjetnik uBlumel Adams Group Compass Real Estate u Aleksandriji, Va: "Ako nekretnina ne procjeni prodajnu cijenu, banka će pozajmljivati samo na temelju procijenjene vrijednosti", objašnjava ona.
Dakle, što to znači za kupca? "Kupac koji nije zaštićen pretpostavkom procjene morat će nadoknaditi tu razliku u novcu." A ako kupac nema takav novac okolo? Adams kaže da bi mogli biti u zadatku. "Kupci trebaju znati prije nego što napišu ponudu postoji li rizik od procjene troškova i što posljedice su. " Zbog toga je dobra ideja koristiti iskusnog kupčevog agenta koji to zna postupak ocjenjivanja.
Neki kupci također pokušavaju prodati svoje trenutne domove dok traže nove domove za kupnju. Zapravo im je često potreban novac od prodaje kuće kako bi izvršili predujam za novi dom. "Prodavač koji prihvati ugovorni uvjet o prodaji postojeće kuće kupca može dovesti do prestanka posla", kaže Jeremy Browne, stariji potpredsjednik od TTR Sotheby's International Realty u Arlingtonu, Va.
U stvari, kaže da su prodavači koji prihvate ovu izvanrednu situaciju izgubili kontrolu nad sporazumom, jer to sada ovisi o zatvaranju drugog doma. "Svaka transakcija ima svoje jedinstvene probleme i prepreke na cestama i ako se pojave problemi koji su nepremostivi za kupca transakcije na trenutnom domu, prodavač je gotovo nemoćan osim da kupca oslobodi ugovor."
Čak i ako se kuća koju kupac prodaje ima pod ugovorom, može se dogoditi da nešto odgodi da zatvaranja, stvarajući efekt valovitosti.
Vjerojatno znate da založno pravo na nekretnini može spriječiti vlasnike kuća da prodaju svoj dom. "Međutim, jedna od najnovijih stvari koje sam vidio je založno pravo zabilježeno na imanju dok imovina je bila u escrow ", kaže Jennifer Okhovat, nekretninu s tvrtkom Compass u Los Angelesu.
"Obično pokušavamo izvući naslov čim otvorimo escrow i čak preispitamo preliminarna izvješća o naslovu prije popisa kuće." Dakle, što je uzrokovalo ovaj poseban incident? Okhovat kaže da je netko stavio založno pravo na imovinu prodavatelja, a prodavač - koji je bio izvan državno prebivalište - nije znao založno pravo. Dvije opcije prodavatelja bile su da riješi založno pravo ili plati založno pravo iz nadoknade. "U konačnici, odlučio je platiti putem escrowa; međutim, da nije bilo, prodaja bi se zaustavila.
Ako kupujete novi dom, čini se da je prirodno da biste htjeli novi namještaj i pokućstvo. Međutim, trebate trošiti troškove dok ne potpišete iscrtanu crtu.
Prema Eve Henry, nekretnina u Prosperu, Teksas, te su kupovine najveći i najčešći razlog za zaustavljanje zatvaranja.
"Mnogo puta kupci će biti unaprijed odobreni, ugovoriti ugovor, a zatim odlučiti potražiti novi namještaj za kuću ili perilicu i sušilicu ili kosilicu", kaže ona. Bez obzira plaćate li gotovinu ili ne, nije važno. "Čak i ako otvore kreditnu karticu - na primjer, u Home Depo - i dalje se prikazuje kao" potencijalni "kredit." A zajam se može odbiti na dan zatvaranja. "Vidio sam mnoge kupce kako izvrću cijeli svoj escrow jer su izašli i kupili frižider dan prije zatvaranja", kaže Henry.
U prošlosti su kupci mogli mijenjati posao tijekom destrukcije - ako bi se preselili na posao u istom polju. Međutim, Henry kaže da se mnogo toga promijenilo. "Mnogi ljudi napuštaju posao ili prebacuju posao - čak i na plaćeni posao - tijekom destrukcije, koja zaustavlja sve." A koronavirus je radikalno promijenio proces. „Zahvaljujući virusu, zapošljavanje je sada provjereno sat prije zatvaranja. " Ako je bilo promjena u povijesti zaposlenja, kaže da sve prestaje i da će biti potrebno potpuno započeti s prepisivanjem.