Kad sam prije gotovo deset godina kupio svoj dom, bio je smješten u jednom od posljednjih preostalih pristupačnih dijelova Kolorada, u blizini Denvera i Boulder-a. Uslijedio je prizemni kolodvor lagane željeznice na pješačkoj udaljenosti od mog mjesta, a nakon toga i moj stalni porast vrijednost kuće, prema godišnjoj pošti županijskog procjenitelja. Poklapajući se s tim - kao Tržište stambenog prostora u Koloradu došlo do vrenja - počeo sam dobivati sumnjive letke od tvrtki zainteresiranih za kupnju dionica u mom domu.
Razgovarao sam s nekoliko stručnjaka kako bih postigao najniži udio u ugovorima o dionicama. Ispostavilo se da su prilično rizični, iako vam mogu pomoći da pristupite nekom kapitalu u vašem domu dok još uvijek živite u njemu. Dionice vlasničkog kapitala nisu samo za postojeće vlasnike kuća: neki su ulagači na vrućim vrućim tržištima spremni za pomoć u pokrivanju vašeg predujma u zamjenu za znatan rez dobiti ako i kada vaš dom cijeni vrijednost.
Možete razmišljati o dionicama vlasničkih glavnica poput kupnje dionica u tvrtki, objašnjava Tim Macy, agent za nekretnine
Real Broker LLC u San Antoniju u Teksasu."S domaćim dionicama posjedujete dom, a postoje investitori koji bi željeli kupiti dionice u vašem domu u zamjenu za novac", objašnjava.
Kao djelomični vlasnici, ti se investitori neće pojaviti na vašem pragu s kovčegom koji očekuje pristup vašoj gostinskoj sobi - oni zapravo nemaju nikakva prava na vašu imovinu. Ali do kraja razdoblja ugovora o zajedničkom uvažavanju, koji je često 10 godina, morat ćete vratiti taj gotovinski predujam, plus udio vrijednosti zahvalnosti vašeg doma ako je doista porastao, objašnjava Cynthia Meyer, certificirani financijski planer s Planiranje stvarnog života. Uobičajeno je da će u ovim vrstama ugovora, ako se vaš dom smanji na vrijednosti, vratiti gotovinu unaprijed, umanjenu za postotak amortizacije.
Ugovori o udjelu u glavnom kapitalu najčešći su u područjima u kojima su stambene nekretnine značajno porasle, pa stoga imaju puno kapitala. Ali ako ne možete vratiti zajam, ulagači bi mogli oduzeti vašu imovinu, objašnjava Meyer.
Pa, zašto biste mogli zagristi za ovu ponudu? Kratak odgovor: Imate lošu kreditnu sposobnost ili vam nedostaje stabilna zarada.
Recimo da u svom domu imate kapital vrijedan 200 000 USD. Nije samo sjedenje u sefu gdje mu možete lako pristupiti, objašnjava Macy. Ali ako želite raditi, recimo, projekt obnove ili platiti veliki trošak, sporazum bi vam mogao omogućiti rani pristup vašem kapitalu. Ali ako imate pristojnu kreditnu sposobnost i stabilno zaposlenje, bolje je uzeti a Kreditna linija domaćeg kapitala, Kaže Meyer.
Na nekim vrućim tržištima investitori se žele udružiti s kupcima kuća koji bi zauzeli nekretninu u koju ulažu. U ovom slučaju investitor bi pokrio većinu ili cijelu kaparu, objašnjava Jess Kennedy COO i suosnivačica Najkraći put, platforma za digitalno posuđivanje. "Ako imovina cijeni vrijednost, investitor i okupator podjeljuju dobit", kaže Kennedy. "Ako se imovina amortizira, investitor će vidjeti gubitak od svog ulaganja."
U ovom aranžmanu okupator plaća cjelokupno održavanje imovine, slično kao i redoviti vlasnik kuće. Kupnja kuće kod investitora ipak može biti neizmjeran potez jer ćete investitoru morati vratiti u tom roku od 10 godina. Da biste to učinili, mogli biste prodati imovinu, refinancirati je ili pronaći neki drugi način da platite investitoru, kaže Kennedy.
"To može biti nezgodno jer nitko ne zna kako će proći tržište stanova iz godine u godinu ili desetljeće u desetljeće", kaže ona. "To je rizik."